2012年房地產估價師《案例與分析》精講(81)
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××房地產合并估價技術報告(節選)$lesson$
?、?區位狀況因素分析：(略)
先以市場比較法求A、B及C的空地價格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價格中，即可求得A及B的鄰地購買價格。①B地的空地價格(b)，單價為9075元/┫;總價為49912500元。
② 計算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個因素：一是面積因素;二是臨街環境因素;三是A、B各自對增值的貢獻度。因此，增值分配率的確定應首先分別計算，然后通過綜合調整來確定。
A：1500/(1500+5500)×100%≈21%
B：79%
?、?計算臨街及環境因素對增值的影響
B：38%
?、?計算增值貢獻度對增值的影響
a.計算B對A的貢獻。若將增值都歸于B地，則A地所有者
購買B地的價格為：
c-a=87450000元
b.計算A對B的貢獻。若將增值都歸于A地，則B地所有者
購買A地的價格為：
c-b=59812500元
c.計算增值分配率：
A：59812500/(59812500+87450000)×100%=40.6%
B：59.4%
?、?綜合調整確定增值分配率。綜合①、②、③所計算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據實際情況，對于本例采用平均值決定最終增值分配率。
A：(21%+62%+40.6%)/3=41.2%
B：58.8%
㈦ 估價結果確定
?、?計算A、B的增值分配額
① A地的增值分配額為：
37537500×41.2%=15465450(元)
?、?B地的增值分配額為：
37537500×58.8%=22072050(元)
?、?計算A、B的鄰地購買價格
① A地的鄰地購買價格。A地的鄰地購買價格即為B地所有者購買A地的價格，其數額應為A地的空地價格加上A地的增值分配額，其結果如下：
總額=22275000+15465450=37740450(元)
單價=37740450÷1500=25150(元)
?、?B地的鄰地購買價格。B地的鄰地購買價格即為A地所有者購買B地的價格，其數額應為B地的空地價格加上B地的增值分配額，其結果如下：
總額=49912500+22072050=71984550(元)
單價=71984550÷5500=13088(元)
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