(四)、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內$lesson$

　　房地產估價是建立在房地產估價師對估價對象，及其所在的房地產子市場運行規律的認識，以及相關制度政策、經濟、社會等因素對估價對象價值影響的判斷基礎上的。從理論上講，合格的(或者說具有專業勝任能力的)房地產估價師會對估價對象及其所在的房地產子市場運行規律有全面、正確的認識，并可以準確判斷相關制度、政策、經濟、社會等因素對估價對象價值的影響。因此從理論上講，不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值應相同，而且對于為交易提供價值參考依據的估價，評估價值的正確與否可以由事后的實際成交價格來驗證。

　　但在實際中，常常會出現不同的房地產估價師對同一估價對象，在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同，也與實際成交價格有差異。這就產生了估價準確性的問題。

　　實際上，估價總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產估價師擁有的估價對象價值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產估價師也難以得出完全相同的估價結果，只會得出近似的估價結果，而且評估價值都會有一定的誤差，即：

　　評估價值=真實價值+誤差

　　(特別注意：下段話曾多次考到)

　　在英國和其他英聯邦國家，估價準確性的問題經常出現在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中。在老師證人(公認的具有較高專業能力的估價師)的引導下，法官使用了“誤差范圍(margin of error)”的指標。其概念是評估價值與估價對象的“真實價值(true value)”偏差的可接受范圍。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認為估價師有“專業疏忽(professional negligence)”。很多時候，法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%。對于難度很大的估價業務，誤差范圍放寬到20%。

　　例如：單項選擇題。

　　在英國和其他英聯邦國家，法官使用的房地產估價誤差范圍是( B )%，有時誤差范圍放寬到15%。

　　A、5 B、10 C、15 D、25

　　以誤差范圍來判斷估價的準確性，在英國估價行業內一直有很多爭議。首先，估價對象的真實價值很難確定。由于通常成交日期大大滯后于估價時點，法院一般不使用實際成交價格來判斷評估價值的誤差范圍，而依賴于老師證人來確定估價對象的“真實價值”。對老師證人的這種依賴，產生了老師證人是否在該案中公正地運用了其較高專業能力的問題。因此，合理的誤差范圍是很難確定的。其次，估價行業是一個要對其服務的結果負責的行業。其他的專業行業，如醫師、律師，并不需要保證其服務的結果。

　　(特別注意：下段話曾多次考到)

　　目前，英國估價行業對判斷估價準確性的意見，是考察估價師的估價過程而不是估價結果。例如，估價師是否遵守了行業標準，是否明確地告知委托人估價過程和估價結果的性質和有限性。我們知道，估價結果受限于估價師現有的知識水平和范圍，以及數據的完整性和估價業務的時間要求。合格的估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人。事實上，不同的估價師采用不同的假設，是造成很多情況下對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同的重要原因。

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