房地產估價師案例分析備考習題精選(17)
更新時間：2010-08-02 10:35:44
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2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。
請問：
1.該商場周邊近期有較多權利性質相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?
3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?
(二)答：
1.不可取。
因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。
2.確定出租部分潛在毛收入時應注意：
(1)租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;
(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;
(3)應考慮是否存在無形收益。
3.確定自營部分凈收益時應注意：
(1)測算正常客觀的凈經營(營業)收入;
(2)應扣除正常商業利潤。
或：要準確界定由商業房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素所產生的收益。
或：應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。
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