房地產開發經營與管理考試習題精選(12)


四、綜合題環球環球網校網校
1.某投資者以1600萬元購入一層商業店鋪用于出租,購樓款分期支付,第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租,預計當年毛租金收入180萬元,經營費用50萬元,隨著商業店鋪周圍環境的改善和經營水平的提高,毛租金收入年均提高15%,經營費用年均下降3%。店鋪持有20年,期末轉售收入300萬元,試確定該項目的財務內部收益率(假定投資發生在年初,租金收入、經營費用發生在年末)。
2.某房地產公司準備鋪設熱力管道,現正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧為20cm和30cm管道哪種有利的問題:兩種管道的工程費用分別為1800萬元,2400萬元;運行費用第一年分別為350萬元和220萬元,之后每年都以0.05%的比例遞增;假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年,到期后的凈殘值都是初期投資的10%,折現率為0%。假定工程費用發生在年初,運行費用發生在年末。請判斷這兩種方案的關系,并選用適宜的方法比較兩方案的優劣。環球環球網校網校
1.
【正確答案】 首先明確本題求內部收益率,主要是假設一個收益率,求該項目的凈現值,若凈現值大于零,則再假設一個較大的收益率,在該收益率下項目的凈現值小于零,最后用內插法求出內部收益率。
第一步,設內部收益率為19%時,環球環球網校網校
凈現值=-1600×30%-1600×40%÷(1+19%)-1600×30%÷(1+19%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+19%)]18}÷(19%-15%)÷(1+19%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+19%)]18}÷(19%+3%)÷(1+19%)2=-45.70萬元
第二步,設內部收益率為18%時,環球環球網校網校
凈現值=-1600×30%-1600×40%÷(1+18%)-1600×30%÷(1+18%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+18%)]18}÷(18%-15%)÷(1+18%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+18%)]18}÷(18%+3%)÷(1+18%)2=808.05萬元
第三步,內插法環球環球網校網校
內部收益率=18%+808.05÷(808.05+45.7)×1%=18.95%
【答疑編號8637】
2.
【正確答案】 首先明確這兩種方案之間的關系為互斥關系,進一步確定兩種不同經營期限方案的比較,是通過等額年費用法來確定方案的優劣
第一步:求出兩方案的現值
現值=期初的工程費+運行費用折現到期初的現值+到期后凈殘值折現到期初的現值
第一種方案的現值=1800+350×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]8}÷(10%-0.05%)=2070.54萬元
第二種方案的現值=2400+220×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]10}÷(10%-0.05%)=2627.53萬元
第二步:求出兩種方案的年值
第一種方案的費用年值=2070.54×10%×(1+10%)8÷[(1+10%)8-1]=388.68萬元
第二種方案的費用年值=2627.53×10%×(1+10%)10÷[(1+10%)10-1]=428.0萬元
因為388.68萬元小于428.0萬元,所以第一種方案優。
【答疑編號8638】環球環球網校網校
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