(2)國內房地產金融存在的問題目前中國房地產業存在著資金周轉的四大矛盾：資金巨大需求與房地產企業自身資金有限的矛盾，投資回報周期長(與再生產連續性的矛盾，資金投入集中性與資金來源分散性的矛盾，巨額購置一次性與資金積累長期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使國內房地產金融存在兩種怪現象：一方面金融對房地產供給支持過度。1997年，我國房地產業資金來源組成大致是：國外資金12%，國內銀行貸款70%以上，房地產企業自有資金18%左右(《中國證券報》1998年3月6日第7版)，許多房地產開發企業只是用自有資金支付買地定金后，通過物業契約抵押給銀行以取得貸款，從而繼續工程建設。一般國際公認銀行貸款占房地產總投資的40%左右是正常的，而國內銀行信貸資金在房地產投資中所占比例明顯過高。由于房地產業占用金融資產的比重過大，房地產市場的投機因素也滲透到金融機構，大量的信貸資金涌入房地產市場，房地產開發商借助金融力量使房市開發規模日益龐大;過熱的供給造成大量的積壓商品房，從而使信貸資金沉積下來(1997年我國空置房地產的價值達120億美元)，使金融壞帳率提高，增加銀行風險。另一方面是金融對房地產需求支持乏力。國內各大銀行對個人住房抵押貸款不足全部房地產貸款的10%，大量的資金拋給了供給市場，而只有少量的資金提供給需求市場，加劇了房地產市場的供需失衡。

　　綜上所述，我國房地產金融的問題最突出的結構性問題，也是國家在今后會重點整理的方面。

　　二、房地產企業經濟環境變化趨勢分析

　　1、消除金融風險的關鍵是調整金融信貸結構

　　(1)房地產業與金融風險的關系房地產業是個高風險、高收益的行業，也是對金融資本依賴度十分高的行業，其經營風險也會轉移到金融業，帶來金融風險。從理論上講，房地產業中宏觀金融風險的產生基于以下原因：

　　①自我約束的有限。

　　金融業的自我資金只有占總資產的很小一部分，且往往是委托代理式的經營管理，因此，其錯誤的決策、操作招致的自身損失較小，而冒險有時卻帶來可觀的收益，這種盈虧不對稱使得金融業自我約束有限，傾向工作一些風險較高、同時收益也較高的融資決策，有的甚至不惜從事不正當或違規違法交易，從而導致金融風險，房地產業就常是這樣的融資對象。

　　②信息不對稱。

　　即相對于資金投放者，資金使用人對投資的項目風險擁有更多的信息，且融資者不易作充分的事前篩選和事中監督。房地產業經營周期長，技術要求較高，且市場多變，更加重了信息不對稱，從而使金融風險加大。

　　③金融風險也與經濟周期有關借款人可以分為三類：一類是抵補性企業，它只根據自己未來的現金流量作抵補性籌資，是最安全的借款人;第二類是投機性的借款企業，它們根據預測的未來資金豐缺程度和時間來確定借款;第三類是高風險的借款企業，借款用于投資償還期很長的項目，在較長時期他們都無法用投資收益還本付息，而需要滾動融資用于支付本息。在經濟的繁榮時期，房地產與股票價格持續上漲，后續的措款比重越來越大，原因之一是貪欲的動機超過恐懼，價格的上漲推動更多的購買;原因之二是由于競爭的壓力而作出許多不審慎的貸款決策，不這樣做將推動顧客和市場。于是，企業、家庭的債務與收入比例越來越高。但經濟的繁榮必然走向相對蕭條，引起違約和破產浪潮，并反饋到金融體系，繼之以金融體系為媒介迅速擴散傳播。

　　(2)房地產金融信貸結構失衡加劇金融風險性

　　一般而言，在市場需求旺盛，房地產供不應求的狀態下，銀行資金貸款的天平應更多地傾向開發商，以緩解需求壓力;反之，則應傾向消費者，以刺激消費，盤活積壓房產占用的資金，以達到開發――銷售――再開發的良性循環。而國內絕大部分的信貸資金則發放給開發商，從而更加劇有效需求不足的現象。1996年全國房地產投資達3725億元，比1995年增加18.3%.到1996年來末，商品房空置量達6600多萬平方米，積壓量增加31.4%，而房價由年初的平均價格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%。房地產價格的上升，并不是市場需求旺盛的反映，而是不斷增長的利息費用和管理費用進入成本導致的。由于信貸結構失衡，造成一方面大量建房，一方面又購買力不旺，造成銀行資產被大量擠占，形成呆帳、壞帳，使銀行不良資產加大。據國家統計局公布，1996年末積壓商品房占用資金1000億元。積壓越嚴重，越會促使銀行等金融機構更牢固地捆綁在房地產企業的戰車上，“生死與共”，極易引發金融風波。

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