2、亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的警告

　　始于泰國(guó)，進(jìn)而波及整個(gè)東南亞的金融危機(jī)，其導(dǎo)因是這些國(guó)家房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅而引起的。雖然馬來(lái)西亞總理馬哈蒂爾譴責(zé)是擁有巨額游資的“貨幣獵手”喬治?索羅斯一手挑起的東南亞金融危機(jī)，但事實(shí)上，這次東南亞金融危機(jī)的根本原因在于房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致了銀行不良資產(chǎn)的驟增，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。被譽(yù)為“亞洲五小虎”之一的泰國(guó)，在1985年至1995年十年間，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)率8.5%，許多國(guó)外資本流向該國(guó)，泰國(guó)當(dāng)局利用這些資金向銀行和金融公司提供大量的美元貸款。許多銀行和金融機(jī)構(gòu)將大筆資金投向房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)供過(guò)于求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1996年泰國(guó)曼谷有60萬(wàn)平方主的辦公樓投放市場(chǎng)，其中一半以上無(wú)人光顧;1997年曼谷又有90萬(wàn)平方米的辦公樓應(yīng)市，1998年還計(jì)劃投入130萬(wàn)平方米;雖然許多人早就意識(shí)到房地產(chǎn)供大于求，但80%的大樓正在建設(shè)中，無(wú)法下馬。房地產(chǎn)商從金融機(jī)構(gòu)大量借入資金大批量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際需求與有效需求十分強(qiáng)勁，本也無(wú)可厚非;但近年來(lái)，由于東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)速度放慢，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)大量積壓，泰國(guó)的房產(chǎn)空置率已超過(guò)20%，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度大幅下降(1996年為7%;1997年為0.6%)房地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款隨之變成呆帳。到1996年底，泰國(guó)銀行的呆帳總額1/2以上為房地產(chǎn)公司拖欠。1997年6月30日泰國(guó)銀行公布其商業(yè)銀行呆帳占總貸款的8.5%，但觀察家們普遍認(rèn)為實(shí)際水平比這要高得多。到1997年6月底，泰國(guó)金融業(yè)壞帳已高達(dá)350億美元。1997年6月-8月，泰國(guó)58家金融機(jī)構(gòu)被迫停業(yè)?，動(dòng)搖人們對(duì)金融體和信心，導(dǎo)致貨幣危機(jī)爆發(fā)，泰銖大幅貶值。

　　中國(guó)目前有1000億元信貸資金壓在房地產(chǎn)上，且房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯處于供大于求的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的70%以上的資金來(lái)自銀行、金融機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源單一，這與泰國(guó)發(fā)生金融危機(jī)前形勢(shì)相類似。而且中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)形勢(shì)也不容樂(lè)觀，金融壓力巨大。我國(guó)國(guó)有銀行貸款7成貸給國(guó)有企業(yè)，到1996年底，銀行對(duì)國(guó)有企業(yè)貸款呆帳、壞帳已達(dá)人民幣1萬(wàn)億元，近3倍于銀行自有資產(chǎn)，僅國(guó)有企業(yè)拖欠銀行利息就超過(guò)1千億元?。國(guó)家連續(xù)降息，某種程度上也反映出金融體系的壓力過(guò)大。雖然我國(guó)金融信貸總體數(shù)量很大，外匯儲(chǔ)備也在1400億美元以上，但國(guó)有企業(yè)已耗費(fèi)國(guó)家和銀行大量的財(cái)力，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)，引發(fā)金融波動(dòng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行起什么程度的影響。恐怕也很難預(yù)料。

　　3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化分析

　　(1)金融環(huán)境變化分析由于我國(guó)目前所積壓的房地產(chǎn)不僅數(shù)量過(guò)大，而且呈上升趨勢(shì)，其中潛伏一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行帶來(lái)阻滯。一方面，國(guó)家會(huì)通過(guò)政策手段，平抑房?jī)r(jià)，并通過(guò)金融手段將清理現(xiàn)存的積壓房產(chǎn)，盤(pán)活沉積資金，另一方面各商業(yè)銀行將對(duì)新投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金嚴(yán)格控制建設(shè)方向和數(shù)量，從而減少新的資金投入后又行成積壓房產(chǎn)。

　　基于上述分析國(guó)有商業(yè)銀行和各金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家整頓房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，將開(kāi)始調(diào)正信貸結(jié)構(gòu)，即嚴(yán)格控制給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量，而增加對(duì)住房消費(fèi)的信貸力度。在短期內(nèi)，會(huì)有相應(yīng)的控制開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的措施出臺(tái)，究意是以利率形式還是金融行業(yè)規(guī)定形式出臺(tái)，一時(shí)還很難確認(rèn)，但可以肯定的是這樣的環(huán)境變化必然發(fā)生(國(guó)內(nèi)調(diào)整利率結(jié)構(gòu)的呼聲較多，估計(jì)二者會(huì)同時(shí)出臺(tái))。

　　(2)匯率調(diào)整待機(jī)而動(dòng)從我國(guó)外匯政策角度出發(fā)，自1994年我國(guó)外匯體制改革以來(lái)，在國(guó)際收支持續(xù)順差的情況下，銀行間外匯市場(chǎng)一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內(nèi)部平衡的兩難選擇時(shí)，實(shí)際上選擇了以匯率穩(wěn)定為主要目標(biāo)的政策。結(jié)售匯制度改革和人民銀行在外匯市場(chǎng)上的吸匯，一方面使中國(guó)外匯儲(chǔ)備大幅度增加;另一方面，人民銀行在外匯市場(chǎng)上吸進(jìn)外匯時(shí)大量拋出人民幣，中央銀行的外匯占款現(xiàn)已成為中國(guó)基礎(chǔ)貨幣投放的一條主要渠道。為了避免國(guó)民經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)超常擴(kuò)張，干擾國(guó)內(nèi)貨幣政策，人民銀行采取了收回對(duì)商業(yè)銀行再貸款，嚴(yán)格控制貸款總規(guī)模等辦法進(jìn)行對(duì)沖中和。雖然取得一定效果，但這種“中和”政策也帶來(lái)許多問(wèn)題。

　　①貨幣政策處于被動(dòng)應(yīng)和局面。在目前中國(guó)外匯管理體制下，外匯市場(chǎng)很難自求平衡。為了穩(wěn)定匯率，中央銀行在外市場(chǎng)上只有將外匯供需差額大部吃進(jìn)，這就造成基礎(chǔ)貨幣的投放缺乏約束。而如果實(shí)行中和政策的話，就會(huì)影響中央銀行結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的實(shí)施，而且越往后難度越大。

　　②要付出越來(lái)越大的成本。干預(yù)市場(chǎng)，增加持有外匯儲(chǔ)備帶來(lái)成本增加是各國(guó)遇到的普遍問(wèn)題。大量拋出人民幣購(gòu)進(jìn)外匯，會(huì)增加財(cái)政或準(zhǔn)財(cái)政負(fù)擔(dān)。發(fā)行債券進(jìn)行“中和”，要支付利息。持有外匯儲(chǔ)備是要付出成本的，為保持所持有外匯儲(chǔ)備的安全性和流動(dòng)性，這些外匯不能用于貸款和投資。安全性越高，流動(dòng)性越強(qiáng)，收益就越低。隨著中央銀行干預(yù)市場(chǎng)而吃進(jìn)外匯的增多，這方面的成本也隨著增加。

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