2、亞洲金融危機對我國房地產金融的警告

　　始于泰國，進而波及整個東南亞的金融危機，其導因是這些國家房地產泡沫經濟的破滅而引起的。雖然馬來西亞總理馬哈蒂爾譴責是擁有巨額游資的“貨幣獵手”喬治?索羅斯一手挑起的東南亞金融危機，但事實上，這次東南亞金融危機的根本原因在于房地產的過度開發導致了銀行不良資產的驟增，進而引發金融危機。被譽為“亞洲五小虎”之一的泰國，在1985年至1995年十年間，經濟平均增長率8.5%，許多國外資本流向該國，泰國當局利用這些資金向銀行和金融公司提供大量的美元貸款。許多銀行和金融機構將大筆資金投向房地產業，造成房地產供過于求。據統計，1996年泰國曼谷有60萬平方主的辦公樓投放市場，其中一半以上無人光顧;1997年曼谷又有90萬平方米的辦公樓應市，1998年還計劃投入130萬平方米;雖然許多人早就意識到房地產供大于求，但80%的大樓正在建設中，無法下馬。房地產商從金融機構大量借入資金大批量開發房地產，如果房地產市場實際需求與有效需求十分強勁，本也無可厚非;但近年來，由于東南亞各國經濟速度放慢，已經出現房地產大量積壓，泰國的房產空置率已超過20%，由于經濟發展速度大幅下降(1996年為7%;1997年為0.6%)房地產公司紛紛破產，金融機構的大量貸款隨之變成呆帳。到1996年底，泰國銀行的呆帳總額1/2以上為房地產公司拖欠。1997年6月30日泰國銀行公布其商業銀行呆帳占總貸款的8.5%，但觀察家們普遍認為實際水平比這要高得多。到1997年6月底，泰國金融業壞帳已高達350億美元。1997年6月-8月，泰國58家金融機構被迫停業?，動搖人們對金融體和信心，導致貨幣危機爆發，泰銖大幅貶值。

　　中國目前有1000億元信貸資金壓在房地產上，且房地產市場已明顯處于供大于求的情況，房地產開發企業的70%以上的資金來自銀行、金融機構，資金來源單一，這與泰國發生金融危機前形勢相類似。而且中國國內生產形勢也不容樂觀，金融壓力巨大。我國國有銀行貸款7成貸給國有企業，到1996年底，銀行對國有企業貸款呆帳、壞帳已達人民幣1萬億元，近3倍于銀行自有資產，僅國有企業拖欠銀行利息就超過1千億元?。國家連續降息，某種程度上也反映出金融體系的壓力過大。雖然我國金融信貸總體數量很大，外匯儲備也在1400億美元以上，但國有企業已耗費國家和銀行大量的財力，如果房地產市場出現異常波動，引發金融波動，對國民經濟正常運行起什么程度的影響。恐怕也很難預料。

　　3、經濟環境變化分析

　　(1)金融環境變化分析由于我國目前所積壓的房地產不僅數量過大，而且呈上升趨勢，其中潛伏一定的金融風險，給國民經濟正常運行帶來阻滯。一方面，國家會通過政策手段，平抑房價，并通過金融手段將清理現存的積壓房產，盤活沉積資金，另一方面各商業銀行將對新投入房地產市場的資金嚴格控制建設方向和數量，從而減少新的資金投入后又行成積壓房產。

　　基于上述分析國有商業銀行和各金融機構在國家整頓房地產政策出臺后，將開始調正信貸結構，即嚴格控制給房地產開發企業的貸款數量，而增加對住房消費的信貸力度。在短期內，會有相應的控制開發建設貸款的措施出臺，究意是以利率形式還是金融行業規定形式出臺，一時還很難確認，但可以肯定的是這樣的環境變化必然發生(國內調整利率結構的呼聲較多，估計二者會同時出臺)。

　　(2)匯率調整待機而動從我國外匯政策角度出發，自1994年我國外匯體制改革以來，在國際收支持續順差的情況下，銀行間外匯市場一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內部平衡的兩難選擇時，實際上選擇了以匯率穩定為主要目標的政策。結售匯制度改革和人民銀行在外匯市場上的吸匯，一方面使中國外匯儲備大幅度增加;另一方面，人民銀行在外匯市場上吸進外匯時大量拋出人民幣，中央銀行的外匯占款現已成為中國基礎貨幣投放的一條主要渠道。為了避免國民經濟中貨幣供應超常擴張，干擾國內貨幣政策，人民銀行采取了收回對商業銀行再貸款，嚴格控制貸款總規模等辦法進行對沖中和。雖然取得一定效果，但這種“中和”政策也帶來許多問題。

　　①貨幣政策處于被動應和局面。在目前中國外匯管理體制下，外匯市場很難自求平衡。為了穩定匯率，中央銀行在外市場上只有將外匯供需差額大部吃進，這就造成基礎貨幣的投放缺乏約束。而如果實行中和政策的話，就會影響中央銀行結構調整政策的實施，而且越往后難度越大。

　　②要付出越來越大的成本。干預市場，增加持有外匯儲備帶來成本增加是各國遇到的普遍問題。大量拋出人民幣購進外匯，會增加財政或準財政負擔。發行債券進行“中和”，要支付利息。持有外匯儲備是要付出成本的，為保持所持有外匯儲備的安全性和流動性，這些外匯不能用于貸款和投資。安全性越高，流動性越強，收益就越低。隨著中央銀行干預市場而吃進外匯的增多，這方面的成本也隨著增加。

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