2、積壓商品房的處置將導致房價下調

　　在前面的論述中，我們已知1998年底為止全國積壓的商品房有8000萬平方米，且仍有不斷增加的勢頭。在國辦發[1999]62號通知中，國家對積壓商品房的處置方法是限價出售或出租，對于降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產開發企業，銀行可減免其逾期貸款罰款;對于所有限價銷售的房地產開發企業，免征銷售環節所涉及的營業稅、契稅等稅收以及各種行政事業性收費。由于積壓商品房數量龐大，因此這部分降價銷售的商品房一旦進入住房市場，將帶走一定數量的消費者，更為重要的是影響消費者對未來房價的心理預期，從而影響現有的開發項目。

　　3、住房價格下調理論模型與幅度

　　目前的房價P1高于均衡價格P0，因此住房供應量QS大于需求量QD，其差(QS-QD)就將成為空置量，當價格下降時，二者通過蛛網運動達到理論均衡(P0，Q0)，國內住房市場供需失衡的表現為：

　　(1)由于連續幾年的房價上漲，雖目前的房價略有下降，但房地產開發企業仍看好遠期房價還會上升，因此即使存在積壓的可能性，仍加大投資建設高價位商品房。在P1價格區內，雖然存在空置量(QS-QD)仍供給量并未隨供給曲線下調。

　　(2)從當前房地產市場的需求曲線來看。

　　其中橫坐標為商品房需求量，縱坐標為房價。根據經濟學理論，若B點的需求彈性為1.0，則A點附近是缺乏價格彈性的，C點附近是高于價格彈性的。目前的房價P1正是處于A點。由于供給量并不減少，蛛網運動失效，價格在P1區附近的調整，對需求量影響甚小。當政府的其他調整如降低利率，改變住房分配制度等無法將需求曲線由D增至D位以求均衡時，則人為干預住房價格是求得均衡的手段。價格調整應處于高彈性區，以求降價帶來廣大居民的住房需求;因此價格的下調是較大幅度的。以天津市為例，居民家庭年平均收入大約為2萬元，按房價與年收入比5-6計算則住房價格應在10萬-12萬左右。居民要求的平均居住面積在70M2左右，因此其理論售價是1500-1600元/M2左右。與天津市普通住宅平均售價2200元相比較，下降幅度應達30%左右，才能夠有效刺激需求。

　　總之，由于國家政策的調整，在可預計的將來相當長一段時間內，住宅建設將成為房地產投資的主要方向，將成為經濟發展的支柱產業。為了實現這一目標，國家在政治、經濟體制繼續改革的同時，會通過政策手段來限制住房的價格，且普通商品房下調的幅度約在1/3左右，這就是政治環境變化的新趨勢。

　　第三節 房地產企業的經濟環境及其變化趨勢分析

　　一、我國房地產企業所面臨的經濟環境

　　1、通貨緊縮現象仍在繼續

　　為了刺激國內經濟發展，國家陸續出臺一些財政和貨幣措施以鼓勵消費。例如，增加政府對基礎設施建設的投資，連續降低利率，以求消費增加。目前看來這些措施給經濟帶來的推動作用還有待時間檢驗。物價持續走低，國內需求狀況仍無法令人滿意。從物價走勢看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續下降?，從1996年開始，雖然國家已連續7次降低利息，而居民儲蓄總額卻仍在持續上升，雖然增長速度有所下降，但年年有所增長。物價和儲蓄率的走勢。說明通貨緊縮還在持續，這對國民生產運行的良性循環十分不利。

　　2、 房地產金融仍需發展

　　(1)金融對房地產業的影響

　　房地產與金融具有密切關系，房地產的發展離不開金融支持。金融在房地產業發展中的作用可歸納為三大效：

　　①啟動效應。目前國內開發一平方公里的土地，其由“生地”變成“熟地”直至建設項目全部完成，大約需要15億元，前期開發費用在1億元以上。如此巨大的前期資金需求，正是金融業從大量的儲戶手中收集后輸送給投資者。

　　②乘數效應。當金融機構將投資的貨幣注入房地產領域后，貨幣要依次發生兩次乘次反應，使其作用遠遠超出初始注入額。

　　③深化效應。在經濟發展中，金融通過利率機制將社會資本不斷吸引到富有生命力即社會資本不斷吸引到富有生命力即社會邊際生產率較高的產業中，金融資本與產業資本的融合或混合成為現代經濟的本質特征。房地產業要實現現代化，就必須借助金融杠桿把分數口、游離于社會再生產之外的資本轉移到更有效使用它的開發商手中，使資本流向最有用的地方。

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