嚴格招投標制度

　　目前我國的物業管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業管理仍然處于自建、自管狀態。通過招投標獲得物業管理權的物業，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業。物業管理的招投標還存在諸多問題，物業管理實行招投標的體制并沒有真正建立起來，物業管理的市場化程度不高，已成為制約物業管理發展的瓶頸。

　　政府應在物業管理的立法、政策引導、對外宣傳等方面，積極推動物業管理的招投標，推動物業管理市場化進程，從而推動房產開發企業與物業管理企業的分業經營，認真確定物業管理企業與開發企業的關系。

　　據目前現狀來看，我國90%以上的物業管理項目由開發企業或其派出的物業管理企業和原房管所(站)或其轉制的企業管理，有些城市這個比例會更高，這種現狀的出現有多方面的原因，一是從淵源關系看，我國的房產企業大多屬于國有，由國有房產開發企業或單位直接開發建設控制。在國有房產企業轉制過程中，自然分立出一塊成立了專門從事物業管理企業;二是從行業關聯出來的，它在經營性質、人員、管理特點等方面與房地產開發具有天然的承繼關系，這種現狀不僅損害了物業管理活動的市場化進程和物業管理企業的獨立經營，更損害了業主的物業管理權。

　　但這些弊端的存在，并不都是由于房地產開發企業控制了大多物業管理公司這一原因造成的。實際上房地產開發企業投資的物業管理企業，從公司法律看，是完全合法的，公司法和我國的現有房地產政策法規從來沒有規定其需獨立進行，物業管理市場不能順利形成的癥結在于：物業企業成立后沒有真正從“人、財、物”上成為一個獨立的法人，物業管理企業與房產開發單位產權不分。怎樣消除這些弊端呢?應該規定投資股東僅存在投資的權利、義務關系，應該依法在物業管理企業內部建立起人、財、物的現代管理制度。具體而言，在物業管理企業設立時，可以規定房地產企業不得獨立投資設立(包括國有公司)，工商部門嚴格審核物管企業注冊資金來源，防止虛假出資與投資主體關系復雜，進而完善投資制度，防止搞暗箱操作，建立嚴格的物業管理企業市場準入和退出機制，對于一些不規范的企業，應該降低資質或終止其經營活動。

　　完善的市場化經營將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，物業管理企業要通過招投標來取得物業管理的經營權。因為物業管理是市場經濟的產物，競爭是市場經濟生機和活力的源泉，也是不斷提高物業管理水平把物業管理推向一個更新境地的重要途徑，物業管理行業實行市場化經營具有以下好處：

　　1.市場化經營是市場發展的客觀要求，物業管理只有引進競爭機制，通過激烈的較量和角逐，使企業追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將壓力變動力，才能激勵物業管理企業，提高管理服務水平和自身的素質。

　　2.市場化經營是提升物管企業整體水平的重要途徑。在市場經濟條件下，企業要追求經濟利益最大化，在激烈的競爭中每個企業都面臨優勝劣汰的抉擇，所有這些都使每個企業每個管理人員都不斷提高自身素質，努力提高管理水平和服務質量。

　　3.市場經營是推動整個行業發展的加速器，物業管理工作為一個新興行業，要想得到快速發展，必須把企業推向市場，充分利用競爭機制，將管理的委托終身制變為由產權人、使用人對物管企業的聘用制，使產權人、使用人通過招投標選擇物業管理企業。

　　4.市場化經營是產權人、使用人合法權益獲取的重要途徑。產權人、使用人可以自主篩選合適的企業。這樣不僅可以擺正服務與被服務的關系，而且有利于鞭策企業以良好的管理、優質的服務、合理的收費贏得業主的信任。

　　5.市場化經營是同國際物業管理市場接軌的突破口，因為競爭機制的形成，一方面可以促使物業管理企業提高管理水平，另一方面可以使企業經受鍛煉，積累經驗，為在國際市場競爭中戰勝對手積蓄力量和創造條件。

　　實行前期介入的制度

　　物業管理從某種意義說是房地產業的延伸，工作開展的好壞與開發單位的配合有密切關系，所以打破傳統模式，提前介入，參與綜合規劃監督施工過程，參與驗收，從根本上杜絕小區公建配套不完善會給后期物業管理帶來的種種弊端，提前介入能提高小區的服務質量和提高住宅的建設質量。

　　首先，要把好新項目立項關，住宅小區的各項基礎設施應完善，不具備物業管理辦公營業的不得立項，各項基礎設施的規劃設計都要達到規范標準，缺項的或者規劃設計不規范的不得開工建設。其次是把好綜合驗收關，沒有按照批準規劃建設的，應按要求建設完畢;基礎公建配套不完善的，如：市政供水、供電、供熱、環衛、消防等項目，主管部門在進行建設工程質量驗收時不予通過。驗收資料不齊全和沒有提供物業管理辦公用房，或不具備實行物業管理基本要求的項目，不能進行綜合驗收，更不能交付使用，并且，更應采取多種手段制止爛尾工程的出現。

　　在工程施工和設備安裝階段的提前介入，可根據以往物業管理的經驗和樓宇正常使用中實施物業管理的需要，針對配套設施的完善要求、水電氣供應容量、安全保衛系統、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施及建筑材料選用等提出書面要求意見和建議，供開發商參考，使工程質量得到雙重保險，并確保竣工驗收后順利移交和將來管理的連續性，為工程建設節省時間和提高質量、縮短工期及增強售后服務的信譽提供有效的保證。所以，重品牌、創形象對業主負責的開發商，在樓宇銷售時，就應確定優秀的物業公司加盟。

　　物業管理運作大量實踐證明，物業公司對前期工程質量的關切，往往比開發商和監理公司對工程質量的關切更重要，物業管理的提前介入，未雨綢繆把工程質量問題消滅于“萌芽狀態”中，才能化被動為主動，同時物業管理的提前介入還會合理地承擔如：建材保管，施工場地、在建樓宇、售樓處等安全保衛工作、環境衛生等來自開發商大量的工作，可迅速轉移到專業公司身上，讓專業公司協助工作，分擔開發商的壓力，開發商可以從日常事務性工作中解放出來，充分發揮社會化、專業化、理論化的管理優勢。

　　加強物業維修基金使用的管理

　　以物業管理相關條例規定，一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由房地產管理部門代管，專戶儲存;業主委員會成立之后，移交業主委員會管理。

　　物業是一種特殊的商品，建立維修基金，其根本目的是為了保障住房售后的維修管理，在物業共用部位，共用設施設備損壞后及時進行大修、更新和改造，以維護住房產權人和使用人的共同利益。住宅的共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場(車庫)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。凡是上述共用部位、共用設施設備在保修期滿后的大修、更新和改造，其費用都要從維修基金中支出。

　　維修基金應當屬全體業主所有。在業主委員會成立之前者應當交由房地產管理部門代管，實行專戶儲存，專款專用，要按單幢住宅設立維修基金明細戶，做到“一區、一幢、一帳”，房地產管理部門代表管維修基金，具有臨時性。代管期間，應當按照有關規定專戶儲存，不行挪用，不得借出貸出，也不得用于擔保等。在業主委員會成立之后，房地產管理部門應當及時將維修基金及利息移交業主委員會管理，移交和管理的具體辦法由省建設行政主管部門另行制定。隨著維修基金制度的逐步建立和完善，將會從根本上改變過去那種壞了無人管，或者由政府出資搶修應急的現象，從而保障廣大人民群眾居住環境的安全。

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