管理措施

　　(1)政府方面

　　物業管理質量的高低，直接關系到人們的生活質量和工作環境，影響到整個城市的精神文明建設。各級政府應從國民經濟和社會發展的角度，制定發展物業管理的中長期規劃，特別要研究制定住房管理體制改革的具體政策和措施，進一步加大培育物業管理行業和物業管理市場的力度。

　　①建章立制，建立健全物業管理政策法規。目前國家有關方面已將物業管理法列入立法議程，地方政府也要根據當地的實際，著手進行物業管理立法的調研、起草、論證等工作，按照社會主義市場經濟規律的要求，規范物業管理中政府、業主、物業管理企業的行為，維護當事人的合法權益，建立物業管理體制，明確物業管理原則，建立物業管理市場競爭機制。

　　②積極宣傳，提高業主對物業管理的理解度。要充分利用媒體加大宣傳力度，提高業主的參與意識，使廣大業主明白自己作為物業管理消費者所具有的權力、責任和義務。

　　③理順機制，研究制定物業管理消費貨幣化政策。推行物業管理，改變住房維修管理的福利制，是住房制度改革的內容之一，是城鎮住房制度改革的延續。國家正在考慮在工資改革中，將物業管理費用作為補貼列入職工工資，即在職工工資中，相應增加物業管理消費支出部分，解決消費能力不足的問題，并在廣大居民中逐步樹立物業管理消費意識。物業管理消費的貨幣化分配，實質上是將計劃經濟下房屋管理由國家或單位完全包下來，改為由居民所在單位把原來用于住房維修管理的資金以物業管理補貼的形式發給職工，再由職工自己去購買物業管理服務。向職工發放物業管理補貼，不僅能增強職工支付物業管理費的經濟承受能力，更主要的是增強其消費心理承受能力。

　　④調控價格，促使物業管理服務質價相符。政府對物業管理收費的定價要合理調控。合理的價格應該符合3個方面的要求：一是群眾承受得了;二是物業公司有積極性，不讓物業公司虧本經營;三是政府不能背上包袱。要做到物業管理服務質價相符，應從下面3點考慮：首先是健全物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，根據不同的消費群體，提供不同層次的物業管理。具體來說，物業管理應突破服務收費“一刀切”的模式，分類實施;其次是測算不同服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理收費指導價，方便業主根據自己的消費水平，購買相應水平的物業管理服務;再次是對下崗職工家庭及部分低收入者要制定相關的減免政策，以贏得廣泛的群眾基礎。

　　(2)社會方面

　　從宏觀角度看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展是大有好處的。一是物業管理是勞動密集型的服務行業，它可以解決大量的社會就業問題;二是物業管理作為住房消費新的增長點，將對國民經濟產生積極影響;三是物業管理的發展對整個城市管理起到重大作用。因此社會的發展，呼喚物業管理的完善和發展。從微觀角度看，要通過社會輿論提高住戶的物業管理消費意識。另外，業主和房屋使用人要努力提高自身的社會道德水平，既然享受了物業管理服務，就要遵章守規，自覺履行繳費義務。

　　(3)房地產開發商方面

　　要積極協調好房地產開發商與物業公司的關系。開發商在物業的項目選定、規劃設計、工程施工、物業銷售等過程中都要認真考慮物業管理的配套服務設施，做到與住宅建設同步進行，并重視營造優雅環境，減少物業交付使用時物業管理的再投入。同時，物業維修基金要及時歸集到位，以解決物業大修的后顧之憂。如有的小區，綠地不隨主樓同步建設導致部分業主將其占用為菜地。

　　(4)物業管理企業方面

　　①物業公司要加強職工隊伍建設，從舉止言談、工作程序等方面規范、教育、考核職工，全面提高職工素質;要公開辦事制度，完善服務公約，履行物業管理委托合同;要切實提高管理水平，保障消費者交納管理費后能得到相應標準的物業管理服務。

　　②物業公司要加強財務管理，積極開源節流，定期公布賬目，接受業主監督，并加強宣傳，讓業主真正了解物業管理的內容和經費收支情況，從而提高業主“誰受益誰出錢”的市場經濟意識。

　　③物業公司要加強行業自律，建立健全行業行為的約束機制，自覺接受政府、業主和行業組織的監督。

　　④物業公司要優化資源配置，加快企業資產重組，形成市場化、規模化、集團化的管理模式。

　　(5)業主方面

　　廣大居民應不斷提高市場經濟意識，自覺適應城市房地產業的發展和住房制度的改革。房屋無論是作為消費品實現使用價值，或者作為投資品保值增值，物業管理服務的消費性質都是存在的，再投入也就理所當然。隨著市場經濟的發展，居民對物業管理的需求會越來越強烈，住房消費(包含物業管理消費)占居民消費總支出的比重會越來越大。加強宣傳，提高業主的消費意識，規范業主委員會的運作。

　　現階段，我國物業管理法規對業主委員會的義務以及運作方式未能明確規定，導致業主委員會的成立與運作困難，業主委員會行使招投標的權力實際上處于虛無狀態，致使物業管理的需求主體不能成立，物業管理的買入市場不能形成，同時，由于業主委員會操作的不規范，影響了物業管理企業的正常運作，制約了物業管理的健康發展。

　　所有這些，應該通過宣傳，來提高業主對物業管理的認識，增強業主對物業管理活動的支持，調動業主參與管理和消費的積極性。同時，積極引導和培育業主委員會進行物業管理的招投標，及規范業主委員會的招投標行為，努力推進物業管理市場化的進程。

　　(6)加強理論研究，建立物業管理的理論體系

　　理論來源于實踐，并對實踐具有指導作用，沒有理論指導的實踐是一種盲目的實踐和低層次的活動，目前我國物業管理理論研究滯后，對物業管理的理論研究仍然是局部的、片面的、零星的，尚沒有形成一套較為完善的物業管理理論體系。目前物業管理很多層次的問題得不到解決，很大程度上是因為缺乏物業管理的理論指導和理論支持。

　　目前我們不但要加強對物業管理基礎理論的研究，更要加強對物業管理焦點問題和熱點問題的研究。這些問題從理論上解決了，其實際工作問題也就較容易解決了。此外，物業管理理論和學術界要加強對物業管理理論的歸納和總結，形成一套較為完整的物業管理理論體系，從而正確地指導物業管理的實施。

　　(7)提高物業管理科技含量，提高物業管理檔次

　　目前我國物業管理屬勞動密集型行業，管理的基本內容通常是安全保衛、清潔衛生和維修養護等低層次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技術落后，技術含量不高，造成了管理成本過高、物業管理水平難以提高的現狀。

　　在物業管理的規劃、設計的施工建設過程中，在硬件的配套設施上要提高物業管理的智能化管理水平。此外，物業管理企業還要投入一定的人力和物力，進行物業管理的技術改造、管理升級，這些一次性投資雖然費用較大，但長遠回報更大，可有效降低物業管理人力成本，提高物業管理的檔次。

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