物業管理的現狀及意義

　　物業是指已建成并投入使用的各類房屋和與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區和單體的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備，設施和場地，是指屬于室內外的各類設備和公共市政設施及相鄰的場地、庭院公建。物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護等統一實施專業化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務，物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長。

　　物業管理行業是在改革開放中興起的一個新興行業。物業管理行業的產生與發展，不僅改善了人民群眾的生活和工作環境，也提高了城市管理水平，更促使住宅及配套建設更加精細，在實施社會再就業工程中也起到了積極而重要的作用。近年來，隨著我國城鎮住房制度改革的進一步深化和城市建設的迅猛發展，物業管理行業進入了一個迅速發展的新時期。目前，物業管理新體制不僅在新舊住宅區全面推廣，而且已被工業區、學校、醫院、商店、辦公樓宇等各類物業采用。國家機關、國有大中型企業以及軍隊后勤服務體制改革，也都與物業管理的推進相結合。目前，我國已經初步形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區治安保衛、環境保潔、綠化養護、居民服務、物業中介等系列的配套服務。物業管理已在房地產業與其他相關服務行業相結合的基礎上，發展成為與廣大人民群眾的生活和工作息息相關的一個相對獨立的新興行業。

　　隨著房地產業的興起，作為房地產投資開發建設、流動的自然延續和房地產業的一個重要的分支，物業管理的地位日益突出，一項物業“三分在建設，七分在管理”優良的物業管理，越來越成為商品住宅特別是品牌樓盤的熱賣點，已為業內外人士所共識，這也是房產公司已開始關心物業管理并把物業管理作為企業經營主要戰略決策的原因，國內外置業人士也把物業管理作為選房的重要因素，物業管理正式成為行業內外關注的熱點。

　　進入九十年代以來，房地產業的快速發展，使大量的住宅小區和高層樓宇及各類房屋投入市場，并進入消費。根據不完全統計，全國僅住宅建筑在5萬平方米以上的新建小區多達10000多個，按目前發展速度預計到2005年，要增到2.6萬多個小區。如此大的建設規模，如此多的住宅小區，對房地產管理提出了更高、更新的要求，而且隨著住房體制的深化改革，住宅商品化的進一步推進，產權多元格局已經形成，這一切都迫切需要房地產管理部門進一步轉換機制，更加完善物業管理體系，為居民創造一個安心、安全的居住環境，也能使房地產業健康的發展。物業管理對促進國民經濟的發展以及人民群眾居住質量的提高發揮了積極而重要的作用：一方面改善了人民群眾的居住條件，也提高了人民群眾的居住質量;另一方面也維護了社會的安定團結，更有利于擴大和實施再就業工程;再一方面是刺激了居民對服務消費支出的增長，也推動了社區的精神文明建設。

　　物業管理存在的問題

　　由于物業管理與廣大人民群眾的生產生活密切相關，物業管理企業的服務質量，管理水平也就越來越成為人民群眾關注的熱點。由于正處于發展階段，所以存在不少問題，如：物業管理活動中各主體的權利和義務不明確，業主、使用人、物業管理企業的合法權益無法得到有效保護，政府對物業管理市場實施監督管理和人民法院處理物業管理糾紛缺乏明確的法律法規依據，致使大量的矛盾和糾紛出現，這些問題的出現嚴重制約了房地產業的健康發展。另外，與物業管理的實踐活動相比，我國物業管理立法嚴重滯后的狀況已經開始制約物業管理行業的進一步發展：一是法制建設滯后，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清;二是建設與管理職責不清，缺乏有效銜接;三是尚未形成規范的市場機制，物業管理企業經營活動不規范;四是業主委員會的運作缺少監督和制約;五是房屋共用部位、共用設施設備的專項維修資金管理和落實不到位;六是物業管理行業人員素質偏低、人才乏缺。

　　形成這些問題的原因：

　　(1)消費意識陳舊

　　業主是物業管理主體之一，確立業主的消費意識是物業管理順利健康發展的必要條件。阻礙物業管理消費意識形成的原因主要有：

　　①傳統的住房實物分配體制。以往我國實行的是福利性低房租的住房保障體制，職工的住房由國家或單位統包統管的傳統模式，在部分業主思想中已形成了一種根深蒂固的觀念。

　　②長期的低工資收入政策。我國長期以來實行低收入、廣就業的低工資政策，職工工資結構中沒有住房消費含量。實行房改以來，雖然工資結構中有了住房補貼，但主要用于房改中的購房，仍然沒有用于物業管理消費的成份。

　　③模糊的物業管理認識。由于立法滯后和對物業管理的概念不清，社會對物業管理公司的責任要求往往超出了合理范圍。部分業主認為一切權力歸業主，業主擁有了產權就擁有了物業管理的一切權利，對物業管理企業要求甚多，而對業主的行為規范是籠統一筆帶過。

　　④狹隘的自由市場思想。不少人認為物業管理既然是市場經濟的產物，就應當完全按照市場法則來處理相關的一切關系。個別業主甚至揚言“我不交物業管理費是因為我不需要物業管理”。其實，這種觀點忽略了一個重要問題----物業管理的服務對象是業主群體，公共物業的維護服務是一種公共消費。

　　(2)管理不規范

　　物業管理企業資質審核不嚴，在物業管理的市場準入、招投標、行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面缺乏具體性、可操作性，這樣，物業管理中產生大量矛盾和糾紛無章可循，往往得不到及時解決。另一方面從業人員素質不高，專業人才較少，教育培訓體系不能建立，專業化隊伍尚未形成，物業管理公司大部分員工身兼數職(售房員、房管員、門衛)，沒有形成專業集團化的管理隊伍。

　　物業管理形式呆滯，基本上是開發公司自建、自銷、自管的舊體制，社會招聘和業主委員會招聘的物業管理公司基本沒有介入，但體制往往是從開發商自身利益出發“帳出一本，臨時應付”的短期行為較多，致使物業管理公司缺乏適應功能、缺乏開拓性。

　　(3)亂收費

　　①越權定價、擅自提高收費標準;

　　②不按規定實行明碼標價;

　　③提供服務質價不符;

　　④只收費不服務或多收費少服務。

　　據統計，某市大多數物業管理公司都沒有按規定收取管理費用，如治安服務，很多小區只設一個值班人員，他還需要吃飯、休息，更不能保證24小時流動巡邏，另外還有一些住宅小區沒設車棚，更沒有專人看管，而且有的小區根本就沒有綠化項目，但都收取這方面管理費用。按要求一般小區物業管理費在25元/戶月左右，而小區物業管理費均在29元/戶月以上。

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