1.緒論

　　在房地產業企業發展的過程中，業界都強烈地感受到了住宅與房地產業的特點，即要求產業資本和金融資本緊密結合。當前的中國對于房地產開發商，對于消費者，對于銀行界，一個普遍的共識是：住房金融的發展是推動中國住宅與房地產市場啟動的關鍵環節。剛剛起步的中國住房金融與發達國家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。中國的住房金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。

　　2.金融政策對房地產市場的影響

　　2.1.2001年以來我國房地產金融政策的幾次調整

　　從2001年起，國家每年都出臺了新的房地產金融政策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。

　　2.1.1.規范。

　　2001年6月19日，中國人民銀行以特急件下發了《關于規范住房金融業務的通知》(銀發[2001]195號文，以下簡稱“195號文件”).該文件針對1999年以來各商業銀行為了競爭任意放寬房地產貸款條件的現象，重點強調了三個方面：一是重申了過去房地產金融政策的一些規定。二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到工程主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持;三是對過去沒有規定的個人商業用房貸款在貸款成數、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講，195號文件主要是重申過去的政策，其目的是規范商業銀行的行為。

　　2.1.2.發展。

　　2002年2月21日，中國人民銀行調低貸款利率0.54個百分點，這是自1997年以來第六次降息，促進了房地產業的快速發展。

　　2.1.3.加強管理。

　　貸款利率下調以后，我國房地產業發展迅猛，局部地區出現過熱苗頭。為了防止出現房地產泡沫，中國人民銀行于2003年6月5日下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號文，以下簡稱“121號文件”)，加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。

　　2.1.4.適度控制。

　　2004年，國家有關部門利用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控手段表現為：今年4月，國務院將房地產開發項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。

　　2.2.對房地產開發企業的影響

　　2.2.1.房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。過去，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款有流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產開發企業用這部分貸款來支付土地價款(有的地方稱為“過橋貸款”)，在“四證”齊全后再申請房地產開發貸款，自身投入較少。另外，商業銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發放了不少房地產開發貸款。121號文件出臺以后，商業銀行不得再對房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委托貸款只能用于發放個人住房貸款，房地產開發企業可以申請的貸款品種減少，只能依靠房地產開發貸款。121號文件對房地產開發貸款設立了兩個準入門檻：一是自有資金(所有者權益)不低于項目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關傳統做法的結束。隨著國務院將房地產開發項目資本金比例提高到35%，商業銀行相應地提高了房地產貸款自有資金比例，客觀上對房地產開發企業資金實力提出了更高要求。部分商業銀行因央行實行窗口指導和提高存款準備金率緊縮貸款規模以后，對房地產開發貸款的審查會更加嚴格，房地產開發企業特別是一些中小企業越來越難以獲得貸款。

　　2.2.2.開發資金來源減少，項目爛尾風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。過去，房地產開發項目資金主要來源于四個方面：房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、建筑施工企業墊資和預售房款。實施宏觀金融調控以后，由于房地產貸款門檻提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款;建筑施工企業墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實際上仍然十分普遍，而墊資中有相當一部分來自于建筑施工企業向銀行申請的流動資金貸款，121號文件下發以后，建筑施工企業將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現象和墊資數量將明顯減少;預售房款由兩部分構成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請的個人住房貸款，隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占據了很高比例(最高可達80%)，本輪宏觀金融調控推遲了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求(詳細原因將在后面分析)，結果將導致預售房款減少。四個資金來源中有三個趨于減少，項目開發不得不依賴于房地產開發企業的自籌資金，一些資金實力雄厚的房地產開發企業勉強還可以應付，而一些中小企業可能會面臨資金鏈斷裂的風險，項目出現較大的資金缺口，導致已開工項目形成爛尾工程。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，一些資金實力有限的房地產開發企業將會被淘汰出局，而那些實力雄厚的房地產開發企業將逐漸占據市場主導地位。

　　2.2.3.對集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰。為了控制成本，許多房地產集團公司采用了資金統一管理模式，實行“統貸統還”，即由母公司統一向銀行申請貸款，然后轉貸給全國各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統一還貸。121號文件禁止房地產開發貸款跨地區使用，對房地產集團公司傳統資金管理模式帶來挑戰，母公司申請的房地產開發貸款只能用于注冊地房地產開發，而外地開發只能由當地子公司作為承貸主體。由于子公司的財務指標通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產開發公司“遍地開花”現象，在一定程度上減緩了開發速度。

　　2.3.對個人購房者的影響

　　2.3.1.延遲購房行為。在195號文件基礎上，121號文件進一步提高了發放個人住房貸款的工程進度要求，將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結構完成封頂，這對一次性付款的購房人基本上沒有影響，而對于依靠貸款作為購房款的大多數購房者來說，意味著只能等到主體結構封頂以后才能購房。由于此時工程量已完成大部分，爛尾風險大為降低，在一定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風險。

　　2.3.2.部分地區貸款門檻提高，借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規模緊張影響，在部分地區，商業銀行提高了個人住房貸款門檻，如有的地區將首付款比例由20%提高到30%，有的地區停止發放二手房貸款，還有的地區對借款人資格審查更加嚴格。所有這些，都加大了借款人獲得貸款的難度，一些借款人將被拒之門外，從而無法實現安居夢想。

　　2.3.3.投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號文件對借款人購買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房需求采取了利率歧視政策，規定執行同期同檔次貸款利率，不得執行個人住房貸款優惠利率。銀行通常都是通過控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風險，在借款人還款來源沒有變化的情況下，其可以承擔的月還款額也沒有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額將會減少。121號文件提高了投資性需求首付款比例，對借款人自身實力提出了更高的要求，過去能買三套房的現在可能只能購買兩套。這兩方面的作用，將導致借款人購房需求減少。

　　2.4.對住房價格的影響

　　根據市場供求規律，商品價格由市場供求關系決定，房地產也不例外。下面從宏觀金融調控對住房供給和需求的影響來判斷未來一段時間住房價格的走勢。

　　2.4.1.對供給的影響。由前面分析可知，本輪宏觀金融調控將導致房地產開發企業數量減少，開發進度放緩，最終將導致房地產市場供給減少。

　　2.4.2.對需求的影響。購房者的需求有兩方面：一是投資需求;二是自住需求，自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無疑問，受利率政策變化和首付款比例提高影響，本輪宏觀金融調控將抑制投資需求和高檔住房需求，而對自住普通住房的需求影響較少。從總體上看，將削弱住房需求。

　　2.4.3.對價格的影響。宏觀金融調控對住房價格的影響取決于對供給和需求作用強度的對比，如果對供給的影響大于對需求的影響，市場上將出現供不應求局面，導致住房價格上漲;反之，如果對需求的影響大于對供給的影響，市場上將出現供過于求，住房價格出現下跌。具體到一個地區，關鍵要看住房需求中投資所占的比例，對于我國大部分地區，由于投資需求所占比例較少，宏觀金融調控對需求的影響小于對供給的影響，住房價格將會上揚;而對于投資需求占比較高的地區，房價無疑會出現下跌。

更多信息請訪問：房地產估價師頻道   房地產估價師論壇

?2008年房地產估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產估價師考試時間：10月17.18日
?環球網校2009房地產估價師網絡遠程輔導方案

　　3.本輪金融調整對房地產市場的影響

　　短期來看，加息對市場需求會有抑制作用，但是這種抑制會有多強卻值得商榷。我們的觀點是這次加息對市場需求的抑制作用不至于過大，它的作用可能是使需求回歸到一個更加真實和理性的水平上來。

　　由于消費者對此次加息是有心理準備的，因此市場需求并不會因為央行此次的加息而出現大的下滑。但是我們同時也清楚地認識到，消費者的承受能力是有限的，因此利率增長如果超過一定的幅度，對需求的抑制作用就會增強。今年前三季度我國城鎮居民可支配收入同比增長為7%，如果央行加息的幅度達到100個基點，20年按揭貸款月還款額的增幅將達到8.5%(按等額還款法計算)，這個比例與收入增長的比例還基本吻合，但是如果加息的幅度達到200個基點，20年按揭貸款還款額的增幅就將達到17.4%(按等額還款法計算)，大大超過了收入的增長速度。

　　加息對不同房地產企業的影響是不同的。對于優秀企業來說，加息從長期來說是利大于弊。

　　目前在房地產市場上的確存在一些過度投機的現象，而這些現象的存在，在某種程度上已經阻礙理性企業的發展。加息一方面提高房地產開發商的進入門坎和經營成本，另一方面抑制需求，使房地產市場上的競爭更加激烈。最終的結果將會使那些以投機為目的，經營不善的房地產企業感受到更大的經營壓力，促成行業新一輪的結構優化和調整，使行業集中度進一步提高。而低素質企業的退出將為優秀企業的發展提供更大的發展空間。

　　我們在前一階段已經看到了宏觀調控給房地產市場帶來的一些變化，房地產開發投資的增速在放緩，房地產開發的熱情在降溫，而通過加息，政府將通過市場的力量鞏固這一調控成果，促使開發商采取更理性的投資態度，防止房地產市場的大起大落。這種傾向對于穩健經營、追求持續發展的開發商來說是大有好處的。

　　4.企業對策

　　4.1.房地產商的自律

　　因為目前房地產商的自律程度很差，所以往往就把自己經營風險轉嫁為銀行的金融風險，這是一個值得關注的問題。因此，我認為我們是不是應該考慮和研究房地產商自律的問題，也就是房地產商必須自我約束的問題。從這個角度來講，我認為中國房地產泡沫的產生及其影響金融活動的一個重要原因，就是有的房地產商不能正確按照市場規則辦事，比如說危害銀行及消費者利益等，因而最后會導致中國房地產泡沫的產生，并且使泡沫最后轉化為金融風險。從房地產商自律的內容上來看，恐怕有這樣幾個問題需要考慮。

　　4.1.1.房地產商必須要尊重市場。我們現在房地產市場非常好，人們對住房的需求不斷提升，這種住房需求的提升，必然會產生房地產產業的快速發展，因而我們應該尊重這個市場，但是有人不尊重這個市場，其主要表現就是欺騙購房人，例如面積上做假，質量上不保證，不能按時交房等等，使得各種欺詐購房者的現象不斷發生。房地產領域里的各種消費者投訴，已經成為我們國家投訴最多的一個產業。這就說明我們房地產商不能正確地對待不斷增長的市場，如果繼續采取這種欺詐購房者的現象，危害消費者主權現象的話，那就會必然使購房者的需求降低，最后受到損害的還是房地產本身。所以，我想我們房地產商應該在這個方面不斷提高自身的素質，能夠正確對待市場，能夠積極培育和引導我們日益增長的房地產市場。否則，恐怕最后會使房地產產業會出現大起大落。目前，我們房地產開發項目很多，在這種開發項目很多的條件下，如果我們無視消費者應有的利益和應有的權利，那么，最終會限制消費者的需求，其結果必然是大量的房子賣不出去，最后導致房地產泡沫及其金融風險的產生。所以，我想是不是我們房地產商要自律，重要的問題是一定要能夠正確地認識和看待市場。

　　4.1.2.房地產商要正確對待風險。也就是房地產商自身也要考慮勇于承擔風險的問題。勇于承擔風險，就要考慮提高自己的自身資本金比例。如果房地產商僅僅靠銀行的錢來去做房地產的話，最后的經營風險全部都是銀行的金融風險，而不是自身的經營風險，也就是把自身的經營風險都會轉化為金融風險。所以，房地產應該提高自己的資本金比例。在房地產商提高自己資本金比例的條件下，運用銀行的資金搞房地產，其結果就會使銀行和房地產商共擔風險。否則，就會把所有的經營風險都轉給銀行，這是不對的。但是，現在面臨的問題是有些房地產商拿到一個項目之后，就成立子公司，而這種子公司的直接來源，又主要是銀行貸款。其結果就必然是：一旦出現泡沫，泡沫就會成為銀行的金融風險。需要指出的是，有些房地產商已經做了十幾年的房地產，應該說自己的資金積累已經不少了。但是，每次在新項目開發上，卻還是往往主要依賴銀行，而不是提高自己的資本金，這種行為是不對的。就是說他沒有承擔這種風險的誠意，其結果都會把自己的經營風險轉嫁給銀行。所以，我認為房地產商自律的一個重要內容，就是要勇于承擔風險，要想辦法提升自己的資本金比例。尤其是那些有能力提高資本金比例的房地產商，更應該要考慮這個問題。否則，恐怕我們整個房地產的經營風險都會轉嫁到我們的銀行身上，這是一個極其嚴重的問題。所以，我覺得房地產商自律的一個重要問題，就是要提高自身的資本金比例。

　　4.1.3.房地產商要正確對待財富。因為房地產產業是一個發展較快的產業，財富積累也比較迅速。在這個條件下，我們房地產商必須要正確對待財富的問題。如果不正確對待財富，那么最終就有可能會無視法律，無視社會公德，無視社會責任。現在有些房地產商，因為積累了一定財富之后，往往就目中無人，而且沒有法律概念，不僅沒有考慮到自己應承擔的社會公德，應承擔的社會責任，而且違規和違法，比如說欺騙消費者，比如說偷稅漏稅的等等。因此，我想，房地產自律的重要內容之一，恐怕就是要正確對待財富，要看到擁有財富是我們國家改革開放給大家提供的機遇，擁有了這種機遇，才是擁有財富，也就是說，財富的擁有既是房地產商自身有能力的結果，也是整個社會提供機遇的結果。所以，擁有財富的人應該正確對待財富。在擁有財富的條件下，要有法律意識，不能擁有財富而無視法律，不能擁有財富而無視公德，不能擁有財富而無視社會責任。因為一旦沒有法律意識，沒有社會責任，沒有社會公德意識，就會產生各種違反社會法律乃至社會公德的行為。這是我們房地產自律的重要內容之一。這方面如果不自律的話，最后的結果，可能就會出現房地產泡沫，這種泡沫也就有可能帶來整個社會的金融風險。所以，我想自律的第三個方面就是應該要正確對待財富。

　　4.1.4.要不斷的提高自己的競爭力，提高自己企業競爭力，尤其是核心競爭力。提升核心競爭力就要求我們的房地產商應該不斷的在自己企業制度，企業管理，乃至企業文化上要不斷的提升自己。我們應該看到我們現在房地產產業中的有些企業的競爭力是很差的。因為房地產產業在我們國家是新興產業，容易賺錢，有的企業可能賺了錢，但是實際上核心競爭力并不是很強。因此，這就要求不少企業要進一步的提升自己核心競爭力，解決自身的問題。否則的話，會產生許多不利于自己發展的問題。我想房地產商是不是應該把提升自己核心競爭力，作為自律的內容。不要認為自身賺了錢，就因為自己企業是一個好企業。實際上不少企業競爭力是很差的，我們應該從這種核心競爭力提升出發，進一步加快房地產企業的改革，包括企業制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企業文化的塑造，形成一個新的房地產企業。我們有一些房地產企業，實際上是剛剛成立起來，可能因為各種機遇也做了一些好項目，但是做好這些項目，并不標志著自身競爭力的提升。隨著經濟的發展，房地產產業的競爭力必須進一步提升，我認為要認真考慮這個問題。所以，我想房地產自律的一個重要內容，就是提升自己企業的核心競爭力，全方位推動自己的企業的改革，保證自身的穩健發展。

　　4.2.有條件的企業逐步建立多元化的融資渠道

　　黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發展資本市場，擴大直接融資比例”。有條件和實力房地產企業探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等。房地產企業要抓住機遇，在現有渠道的基礎上向多元化方向發展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散。

　　在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。首創融資除傳統的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預售回款)外，還有6個渠道：一是發債券;二是國內上市公司，資本市場融資;三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資;四是吸收海外基金;五是施工企業墊資;六是房地產基金。

　　房地產業是一個資金高度密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發企業將寸步難行。首創的經驗雖好，但并不是所有房地產企業都能借鑒的，中小房地產企業融資方法就有所不同。

　　4.3.中小房地產企業融資方法

　　“121號”文件的出臺對中小房地產企業融資無疑是雪上加霜。中小房地產開發企業面臨的最為現實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對于大型房地產開發企業，中小型地產企業的融資渠道單一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地產開發企業容易實現的方法除銀行貸款外主要有兩種：

　　第一，尋求與大公司合作。這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難;另一方面可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業來講是條融資捷徑。

　　第二，尋求民間資金。目前有一部分民營企業手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域，但因專業知識和經驗不足，畏縮不前。這正是中小房地產企業吸納民間資金的好時機。