7.1.5 假設開發法的其他用途

　　假設開發法除了適用于估價，還大量用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數和測算有關數值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

　　房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產開發商的投資決策提供依據。假設開發法具體可為房地產開發商提供下列3種數據：

　　(1)確定擬開發場地的最高價格。如果開發商有興趣取得某個開發場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。

　　(2)確定開發項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發成本及資金利息等后的余值，為開發項目所能產生的利潤。此利潤如果高于開發商期望的利潤，則該開發項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發，甚至取消投資。

　　(3)確定開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發成本、費用在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發過程中出現費用失控。

　　7.2 假設開發法的基本公式

　　7.2.1 假設開發法最基本的公式

　　假設開發法最基本的公式為：待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價對象后，往后至開發完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。所以，如果是已經投入的費用，則它就包含在待開發房地產的價值內，不應作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應包括拆遷補償安置費;如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應扣除拆遷補償安置費。《城市房地產開發經營管理條例》第22條規定：“房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。”

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在投資開發前后的狀況，二是要把握投資開發后的房地產經營方式。待開發房地產在投資開發前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等;在投資開發后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設;②估價對象為生地，將生地開發成熟地;③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設;④估價對象為毛地，將毛地開發成熟地;⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設;⑥估價對象為在建工程，將在建工程續建成房屋;⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

　　投資開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(如商店、旅館、餐館、游樂場)等。

　　7.2.2 按估價對象細化的公式

　　上述假設開發法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細化如下：7.2.2.1 求生地價值的公式(1)適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費(2)適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值=開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費7.2.2.2 求毛地價值的公式(1)適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買毛地應負擔的稅費(2)適用于將毛地開發成熟地的公式：毛地價值=開發完成后的熟地價值-由毛地開發成熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發利潤-買方購買毛地應負擔的稅費

    7.2.2.3 求熟地價值的公式熟地價值=開發完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買熟地應負擔的稅費

    7.2.2.4 求在建工程價值的公式在建工程價值=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-續建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費

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    7.2.2.5 求舊房價值的公式舊房價值=裝修改造完成后的房地產價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-裝修改造投資利潤-買方購買舊房應負擔的稅費

    7.2.3 按開發完成后的經營方式細化的公式

    7.2.3.1 適用于開發完成后出售的公式V=Vp-C式中V―待開發房地產的價值;Vp―用市場法或長期趨勢法測算的開發完成后的房地產價值;C―應扣除項目。

　　7.2.3.2 適用于開發完成后出租、營業的公式

　　V=VR-C式中VR――用收益法測算的開發完成后的房地產價值。

　　7.3 現金流量折現法和傳統方法

　　7.3.1 現金流量折現法和傳統方法的定義

　　房地產開發具有周期長的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。因此，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法;②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。

　　現金流量是指一個項目(方案或企業)在某一特定時期內收入或支出的資金數額。現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱為現金流入，相應的數額稱為現金流入量。資金的支出稱為現金流出，相應的數額稱為現金流出量。現金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。

　　凈現金流量是指某一時點的正現金流量與負現金流量的代數和，即：凈現金流量=現金流入量-現金流出量

　　7.3.2 現金流量折現法與傳統方法的區別

　　現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：

　　(1)對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測他們在未來發生時所發生的數額，即要進行現金流量預測。

　　(2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2004年10月15日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開發完成后的房價(含地價)為5 000萬元，折現率為10%，則需將這5 000萬元折現到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1+10%)3=3 757(萬元)

　　(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　7.3.3 現金流量折現法和傳統方法的優缺點

　　從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發經營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發生要估計準確;③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估計準確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時可采用傳統方法。