假設開發法(下)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設開發法計算中各項的求取。

　　要點說明：

　　假設開發法計算中各項的求取。

　　假設開發法計算中需要事先求取的內容主要有：開發經營期、開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費、折現率。

　　二、內容講解：

　　7.4 假設開發法計算中各項的求取

　　7.4.1 開發經營期

　　開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。

　　開發期可稱為開發建設期、建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產開發完成(竣工)的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發土地到動工開發(開工)的這段時間。建造期是從動工開發到房屋竣工的這段時間。

　　經營期根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化。未來開發完成后的房地產的經營使用方式，主要有銷售(包括預售，下同)、出租、營業、自用。因此，經營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是待開發房地產開發完成(竣工)的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。

　　確定開發經營期的目的，是為了把握開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發生的時間和數額，預測開發完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等。

　　確定開發經營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估計。

　　開發期一般能較準確地估計。但在現實中因某些特殊因素的影響，可能使開發期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎開挖過程中發現重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經濟形勢發生突變等一系列因素，都可能導致工程停工，使開發期延長。由于開發期延長，開發商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估計開發期時一般不考慮。經營期、特別是銷售期，通常是難以準確估計的，在估計時應考慮未來房地產市場的景氣狀況。

　　7.4.2 開發完成后的房地產價值

　　開發完成后的房地產價值，是指開發完成時的房地產狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發完成時的日期，而不是在購買待開發房地產時或開發期間的某個日期(但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。

　　開發完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合(長期趨勢法的內容詳見本書第8章)，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎的要求)。例如，假設現在是2004年8月，有一宗房地產開發用地，用途為興建商品住宅，開發期為1.5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當地該類商品住宅過去若干年和現在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租和營業的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。例如，根據當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38 000m2，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：35×90%×(1-30%)×12×38000[1-1/(1+10%)47]=9941(萬美元)

　　7.4.3 開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

　　由于假設開發法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據當地的房地產價格構成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

　　例如，開發成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當地同類房地產開發項目當前的開發成本和管理費用大致為多少來推算，如果預計建筑材料價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費等的變化對開發成本和管理費用的影響。銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應繳納的稅金及附加，以及交易手續費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發完成后的房地產價值的一定比率來測算。

　　7.4.4 投資利息

　　投資利息測算只有在傳統方法中才需要。在傳統方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

　　(1)應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發房地產的價值;②投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;③開發成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

　　(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該項費用發生的時間點，終點通常是開發期結束的時間點，不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發房地產的價值是假設在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發生在一個時間點，而是在一段時間(如開發期或建造期)內連續發生，但計息時通常將其假設為在所發生的時間段內均勻發生，具體視為發生在該時間段的期中。發生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

　　(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復利利率兩種。選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率，不能混淆。

　　(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實際利率。在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

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　　為了更好地弄清投資利息的測算，下面將有關問題再作進一步的說明。

　　資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：利率單位時間內的利息/本金×l00%計算利息的方式有單利和復利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。在單利計息的情況下，每期的利息是常數。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數，I表示總利息，F表示計息期末的本利和，則有：I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　如將1000元存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6%，則到期時：I=F×i×n=1 000×6%×2=120(元)

　　F=P(1+i×n)=1000×(1+6%×2)=1120(元)

　　復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法。在復利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的利滾利。

　　復利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n復利的總利息計算公式為：I=P[(1十i)n-1]上述公式可由表7―1推導出。

　　如將1000元存人銀行2年，銀行存款的復利年利率為6%，則2年后：F=P(1+i)n=1000×(1+6%)2=1123.6(元)

　　I=P[(1+i)n-1]=1000×[(1+6%)2-1]=123.6(元)

　　由上不難看出，在本金相等、計息的周期。數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)單利計息的利息少，復利計息的利息多。

　　在上述利息計算中，是假設利率的時間單位與計息周期一致。當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的問題。假設名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計息的利率為r/m，至n年末時，在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)n×m如果每半年計息一次，則m=2;每季度計息一次，則m=4;每月計息一次，則m=12.要找出名義利率與實際利率的關系，可以通過令一年末名義利率與實際利率的本利和相等來解決。

　　在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m假設實際年利率為i，則在實際利率下的一年末本利和為：F=P(1+i)

　　所以P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m-1名義利率與實際利率的關系，也可以通過利率的計算公式得出：i=(F-P)/P=P[(1+r/m)m-P]/P=(1+r/m)m-1例如：年利率為6%，存款額為l 000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息一次，按半年3%(6%÷2)的利率計息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計息1次：F=l 000×(1+6%)=1060.00(元)

　　一年計息2次：F=l 000×(1+3%)2=1060.90(元)

　　一年計息4次：F=1 000×(1+1.5%)4=1061.36(元)

　　一年計息12次：F=1 000×(1+0.5%)12=1061.68(元)

　　這里的6%，對于一年計息1次的情況來說，既是名義利率又是實際利率，對于一年計息2次、4次和12次的情況來說，都是名義利率，而實際利率分別為：一年計息2次：(1+3%)2-1=6.09%一年計息4次：(1+1.5%)4-1=6.14%一年計息12次：(1+0.5%)12-1=6.17%

　　7.4.5 開發利潤

　　開發利潤測算也只有在傳統方法中才需要。測算開發利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數與利潤率的對應。

　　7.4.6 投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

　　投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發房地產，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據當地的規定，按待開發房地產價值的一定比率測算。

　　7.4.7 折現率

　　折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

　　7.4.8 計算中的其他問題

　　在運用假設開發法時不應忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當時預測的開發完成后的房地產價值減去開發成本等所得的數額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的(當時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多)。

　　7.5 假設開發法運用舉例

　　[例7―1]有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發期需要3年;將該成片荒地開發成“五通一平：‘熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%;當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法測算該成片荒地的總價和單價。

　　[解] 設該成片荒地的總價為V：V=開發完成后的價值-開發成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-開發商利潤-投資利息-開發商購置土地應負擔的稅費該成片荒地開發完成后的總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　開發成本和管理費用等的總額=2.5×2=5(億元)

　　投資利息總額=(V+V×4%)×[(1+10%)3-1]+5×[(1+10%)1.5-1)=0.344V+0.768(億元)

　　轉讓稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)

　　開發利潤總額=(V+V×4%+5)×15%=0.156V+0.75(億元)

　　購買該成片荒地的稅費總額=V×4%=0.04V(億元)

　　V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V V=1.627(億元)

　　故：荒地總價=1.627(億元)

　　荒地單價=81.35(元/m2)