假設開發法(上)

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應考人員對假設開發法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法和傳統方法的概念、區別及優缺點。

　　熟悉：假設開發法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟。

　　了解：假設開發法的其他用途。

　　要點說明：

　　1.假設開發法的基本原理

　　假設開發法是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發法的理論依據是預期原理。

　　假設開發法適用的對象是具有開發或再開發潛力的房地產;適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。

　　運用假設開發法估價一般分為6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估算開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　2.假設開發法的公式

　　假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費上述假設開發法最基本的公式，按估價對象狀況可細化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發完成后的經營方式可細化為適用于開發完成后出售、出租、營業的公式。

　　3.現金流量折現法和傳統方法

　　根據考慮資金的時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。現金流量折現法是采用折現的方式來考慮資金的時間價值;傳統方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。

　　二、內容講解：

　　7.1 假設開發法的基本原理

　　7.1.1 假設開發法的概念

　　假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

　　7.1.2 假設開發法的理論依據

　　假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。

　　假如我是一個房地產開發商，同時有一塊可供開發建設的土地，我將愿意以多高的價格來購買它?無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或將此資金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面(此點是基于機會成本的考慮)。所以，我只求得到社會上同類房地產開發項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎設施完備程度和土地平整程度，地質和水文狀況，規劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據土地的內外條件，我知道了這塊土地在規劃許可的范圍內最適宜做何種用途、規模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢;為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息(我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮);此外，我不能忘了在交易中要繳納有關稅費(包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發完成后的房地產時作為賣方要繳納的稅費)及要獲得開發利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的未來開發完成后的價值，減去各種開發成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數額。

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　　由上可以看出，假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格;假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。

　　假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　7.1.3 假設開發法適用的對象和條件

　　假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統稱為“待開發房地產”。

　　對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結果的影響，或估價結果對它的依賴性。

　　在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。由于這兩個預測包含著較多的可變因素，假設開發法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權拍賣、招標出讓，均是采用假設開發法測算報價，但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來(當然，各個競買者在測算時所依據的自身條件可能有所不同。其測算結果為投資價值)。不過，當估價對象具有潛在的開發價值時，假設開發法幾乎是惟一實用的估價方法。

　　另外，運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經濟環境，如：①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也會更加困難。

　　7.1.4 假設開發法的操作步驟

　　運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　下面以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本情況和選擇最佳的開發利用方式，其他步驟的內容將在后面分節論述。

　　在中國現行情況下，政府開展國有土地使用權有償出讓的地塊，主要是待開發土地。政府出讓土地使用權的方式有拍賣、招標、掛牌和協議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發土地，政府都需要估價，以確定出讓底價或做到心中有數;有意購買者也需要估價，以確定購買時的報價或者作為與政府討價還價的依據。

　　這類待開發土地的使用年限、城市規劃設計條件(如用途、建筑高度、容積率)等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內開發利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發土地的價格時必須遵守的前提條件。

　　調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。

　　(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。

　　(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。

　　選擇最佳的開發利用方式包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定都要在城市規劃許可的范圍內選取，也就是說在這個許可范圍內的最佳。在選擇最佳的開發利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢，或者說，要分析當地市場的接受能力，究竟市場在項目建成后最需要什么類型的房地產。例如，某塊土地城市規劃規定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實際估價時究竟應選擇哪種用途?這首先要調查該塊土地所在城市和區域的賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。