6.6.2　剩余技術

　　剩余技術是當已知整個房地產的凈收益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益，求出歸屬于另一構成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率折現，得出房地產中未知構成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構成部分的價值加上已知構成部分的價值還可得到整個房地產的價值。剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。

　　6.6.2.1　土地剩余技術

　　土地剩余技術是土地與地上建筑物共同產生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現，即可求得土地的價值。

　　[例6―26]　某宗房地產每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計算該宗房地產的價值。

　　[解]　該宗房地產的價值計算如下：土地價值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)

　　該宗房地產價值=土地價值+建筑物價值=260+200=460(萬元)

　　土地剩余技術在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業區內的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業經營行為，此時可以采用土地剩余技術估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。

　　6.6.2.2　建筑物剩余技術

　　建筑物剩余技術是土地與地上建筑物共同產生收益，但如果采用收益法以外的方法(如市場法)能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率折現，即可求得建筑物的價值。

　　建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否規模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。

　　6.6.2.3　自有資金剩余技術

　　自有資金剩余技術是已知抵押貸款金額求取自有資金權益價值的剩余技術。它是先根據從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價值。

　　自有資金剩余技術對測算特定抵押房地產的自有資金權益價值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權益價值，還可得到整個房地產的價值。

　　6.6.2.4　抵押貸款剩余技術

　　抵押貸款剩余技術是已知自有資金數量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數得到抵押貸款金額或價值。

　　抵押貸款剩余技術假設投資者愿意投在房地產上的自有資金數量已確定，并且假設投資者需要從房地產中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現金流量和抵押貸款常數。

　　在正常情況下，抵押貸款剩余技術不適用于對已設定其他特定抵押的房地產進行估價，因為這時剩余的現金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務。

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　　6.7　收益法總結和運用舉例

　　收益法有直接資本化法(含收益乘數法)和報酬資本化法(即現金流量折現法)。名義凈收益與名義報酬率或名義資本化率相匹配，實際凈收益與實際報酬率或實際資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。

　　[例6―27]　某旅館需要估價，據調查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業平均每月花費14萬元;當地同檔次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價值。

　　[解]　該題主要是注意區分實際收益與客觀收益及在何種情況下應當采用何種收益進行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎上，該旅館的價值測算如下：年有效毛收入=300×45×365×(1―20%)=394.20(萬元)

　　年運營費用=394.2×30%=118.26(萬元)

　　年凈收益=394.2-118.26=275.94(萬元)

　　旅館價值=275.94÷10%=2759.4(萬元)

　　[例6―28]　某宗房地產建成于2000年底，此后收益年限為48年;2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元;預計2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩定在95萬元;該類房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2004年底的收益價格。

　　[解]　該題主要是注意區分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點來看的未來凈收益的現值之和。在弄清了此問題的基礎上，該宗房地產在2004年底的收益價格測算如下：計算公式為：(略)

　　Al=94(萬元)

　　A2=93(萬元)

　　A3=96(萬元)

　　A=95(萬元)

　　Yo=9%n=48-4=44(年)

　　t=3(年)

　　將上述數字代入公式中計算得到：V=1029.92(萬元)

　　[例6―29]　6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中l000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家專業房地產估價機構進行估價。

　　[解] 本題的估價對象是未來16年后(乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年)的28年土地使用權(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設期2年，剩余28年)和房屋所有權在今天的價值。估價思路之一是采用收益法(未來凈收益的現值之和)，其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現值之和及未來16年的凈收益的現值之和，然后兩者相減即是;二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現值之和。估價思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產44年的價值和16年的價值，然后求其差額即是。

　　以下采用收益法的第一種求法。

　　據調查得知，現時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

　　(1)求取未來44年的凈收益的現值之和：年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬元)

　　V44=A/Y[1-1/(1+Y)N]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬元)

　　(2)求取未來16年的凈收益的現值之和：V16=A/Y[1-1/(1+Y)N]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(萬元)

　　(3)求取未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值：V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(萬元)