6.5.4　直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　6.5.4.1　直接資本化法的優缺點

　　直接資本化法的優點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益;②資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較為簡單。

　　但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的類似房地產的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的類似房地產的凈收益每年上漲3%，如果以該類似房地產的資本化率8%將估價對象的凈收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。

　　6.5.4.2　報酬資本化法的優缺點

　　報酬資本化法的優點是：①指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎;②每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的報酬率，而通過其他具有同等風險投資也可以求取適當的報酬率。

　　但由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。

　　6.6　投資組合和剩余技術

　　在收益法中，報酬率和資本化率都可以從房地產的物理構成(土地與建筑物)或資金構成(抵押貸款與自有資金)中求出各構成部分的報酬率和資本化率，或將其報酬率和資本化率運用到各構成部分上以測算其價值。

　　6.6.1　投資組合技術

　　投資組合技術主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　6.6.1.1　土地與建筑物的組合運用

　　直接資本化法估價，由于估價對象不同，例如評估的是房地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，采用的資本化率應有所不同，相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　綜合資本化率是求取房地價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益是土地與地上建筑物共同產生的凈收益。也就是說，如果評估的是土地與建筑物合成體的價值，則應采用土地與地上建筑物共同產生的凈收益，同時選用綜合資本化率。如果選用的不是綜合資本化率，則求出的就不是土地與建筑物合成體的價值。

　　土地資本化率是求取土地價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應當是土地產生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來的凈收益。

　　如果在求取土地價值時選用的不是土地資本化率，即使得出了一個結果，這個結果也不能說是土地的價值。

　　建筑物資本化率是求取建筑物價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應當是建筑物產生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來的凈收益。如果在求取建筑物價值時選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物的價值。

　　綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區分，但又是相互聯系的。如果能從可比實例房地產中求出其中兩種資本化率，便可利用公式(略)求出另外一種資本化率：上述公式必須確切地知道土地價值和建筑物價值是多少，這有時難以做到。但如果知道了土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關系。其公式如下：(略)

　　[例6―23]　某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計算綜合資本化率。

　　[解]　綜合資本化率計算如下：Ro=L×B+B×RB=40%×6%+60%×8%=7.2%6.6.1.2　抵押貸款與自有資金的組合在房地產市場與金融市場緊密聯系的現代社會，購買房地產的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產的報酬率，而是利用抵押貸款常數和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數，即：Ro=M×RM+(1-M)RE式中Ro一綜合資本化率;M-貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產價值的比率，一般介于60%～90%之間;RM-抵押貸款常數：RE-自有資金資本化率。

　　上述公式中的抵押貸款常數一般采用年抵押貸款常數，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12.在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數的計算公式為：(略)

　　自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額(稅前現金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金額而得到。

　　綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數的要求和自有資金投資者對稅前現金流量的要求，下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：

　　(1)可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。

　　(2)購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有：抵押貸款金額+自有資金額=房地產價格

　　(3)房地產的收益相應地也由這兩部分資本來分享，即：房地產凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益[例6-25]　某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.08.試求該房地產的價格。

　　[解]　該房地產的價格求取如下：購買者要求的稅前現金流量=5×12%=0.6(萬元)

　　償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)

　　抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)

　　該房地產價格=5+17.5=22.5(萬元)

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