一、大綱要求：

　　考試目的：測試應(yīng)考人員對成本法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：重新購建價格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、原因和求取方法。

　　熟悉：成本法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟，房地產(chǎn)價格構(gòu)成及各構(gòu)成部分的測算，成本法的基本公式。

　　了解：商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成、農(nóng)地征收和城市房屋拆遷費用、房屋折舊和房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。

　　要點說明：(略)

　　二、內(nèi)容講解：

　　5.5.2.2　市場提取法

　　市場提取法(market extractionmethod)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。在假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

　　(1)大量搜集交易實例。

　　(2)從交易實例中選取三個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。

　　(3)對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。

　　(4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值。

　　(5)求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，將該建筑物重新購建價格減去建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。

　　(6)將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率。如果可比實例的經(jīng)過年數(shù)與估價對象的經(jīng)過年數(shù)相近，求出的各可比實例折舊率的范圍較窄，則可將可比實例折舊率調(diào)整為適合估價對象的折舊率。

　　如果各可比實例的經(jīng)過年數(shù)、區(qū)位、維修養(yǎng)護程度等之間有差異，求出的各可比實例折舊率的范圍較寬，則應(yīng)將每個可比實例的折舊率除以其經(jīng)過年數(shù)轉(zhuǎn)換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調(diào)整為適合估價對象的年折舊率。

　　(7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價對象建筑物的折舊。

　　利用市場提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟壽命。

　　5.5.2.3　分解法

　　分解法(breakdownmethod)是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復(fù)雜的一種方法。

　　分解法認為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砉浪恪Ｔ摲椒ㄇ笕〗ㄖ镎叟f的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是將物質(zhì)折舊分解為各個項目，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。②求取功能折舊。這是將功能折舊分解為各個項目，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟折舊。這是將經(jīng)濟折舊分為不同情況，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

　　(1)物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下;

　　1)將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，即修復(fù)所必需的費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值反之，是不可修復(fù)的。

　　2)對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。

　　3)對于不可修復(fù)項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟壽命的基礎(chǔ)上作出的，例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格(通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和)、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。

　　長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。

　　4)將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。

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