5.5 建筑物折舊

　　5.5.1 建筑物折舊的概念和原因

　　這里所講的建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質上的區(qū)別。估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從重新購建價格中扣除折舊，即是進行減價調整。

　　在實際估價中，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三個方面。

　　5.5.1.2　建筑物折舊的原因

　　(1)物質折舊物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽;②正常使用的磨損;③意外的破壞損毀;④延遲維修的損壞殘存。

　　(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對缺乏、落后或過剩所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內部布局過時，設備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認為的必要設施、設備等。拿住宅來說，現(xiàn)在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個辦公樓沒有智能化或智能化程度不夠，相對而言也落后了。

　　(3)經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例如，一個高級居住區(qū)附近建設了一座工廠，該居住區(qū)的房地戶價值下降，這就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊一般是不可恢復的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產的價值降低，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種現(xiàn)象不會永久下去，當經(jīng)濟復蘇后，這方面的折舊也就消失了。

　　5.5.1.2 建筑物折舊的求取方法

　　求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法;②市場提取法;③分解法。這些方法還可以綜合運用。

　　5.5.2.1 年限法

　　(1)年限法和有關年限的概念年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關系的基礎上。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到不堪使用時的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收人大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。

　　建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，具體是根據(jù)建筑物的結構、用途和維修養(yǎng)護情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當;②建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應較長;③建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。因此，有效經(jīng)過年數(shù)=經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命在估價上一般不采用實際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預計的剩余經(jīng)濟壽命，因為采用有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經(jīng)過年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經(jīng)過年數(shù)計算折舊，則它們的價值會相同。實際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求取有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎上做適當?shù)恼{整后得到。

　　(2)直線法年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。記住以下三個公式即可。

　　1.D=C-S/N(基本公式)

　　2.d=1-R/N 3.V=C[1-(1-R)×t/N]或V=C(1-d×t)

　　(3)成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式為：y=C×q式中q―建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調查，但比較粗略。

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