2009年房地產估價案例與分析精講講義20

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　(3)經濟折舊的求取方法

　　經濟折舊在估價時點時通常是不可修復的，首先應分清它是暫時性的還是永久性的，然后可以根據租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現值之和作為折舊額。

　　5.5.3 求取建筑物折舊應注意的問題

　　5.5.3.1 估價上的折舊與會計上的折舊的區別

　　求取建筑物折舊應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區別。估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調整”;會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。在會計上，C為資產原值，是當初購置時的，不隨時間的變化而變化;在估價上，C為重新購建價格，是估價時點時的，估價時點不同，C的值可能不同。在會計上，資產原值與累計折舊額的差被稱做資產的賬面價值，它無須與資產的市場價值相一致;在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產的實際價值，它必須與資產的市場價值相一致。常常出現這種情況：有些房地產，盡管在會計賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價結果卻顯示其仍有較大的現時價值;而有些房地產，盡管在會計賬目上折舊尚未提足或遠未提足，但估價結果卻顯示其現時價值已所剩無幾。

　　但在房地產估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土地攤提費(土地取得費用的攤銷)就屬于會計上的折舊。

　　5.5.3.2 土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響

　　求取建筑物折舊應注意土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響。在實際估價中，由于土地是有期限的使用權，建筑物的經濟壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經濟壽命遇到下列情況時的處理為：

　　(1)建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經濟壽命計算建筑物折舊。

　　(2)建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按建筑物的實際經過年數加上土地使用權的剩余年限計算建筑物折舊。

　　5.6　成本法應用上涉及的有關規定(略)

　　5.7 成本法總結和運用舉例

　　對上述成本法的內容進行總結可知：成本法的典型估價對象是現存土地與建筑物合成體的房地產(即現房)，其價值為土地價值加上建筑物的重新購建價格減去建筑物的折舊。其中，土地價值可采用市場法求取，也可采用成本法、基準地價修正法求取;建筑物的重新購建價格分為重置價格和重建價格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數調整法等;建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊，求取方法有年限法、市場提取法、分解法等。

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