2009年房地產估價案例與分析精講講義17

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　一、大綱要求：

　　考試目的：測試應考人員對成本法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：重新購建價格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、原因和求取方法。

　　熟悉：成本法的概念、理論依據、適用對象、適用條件、操作步驟，房地產價格構成及各構成部分的測算，成本法的基本公式。

　　了解：商品住宅和經濟適用住房價格構成、農地征收和城市房屋拆遷費用、房屋折舊和房屋完損等級評定的有關規定。

　　要點說明：(略)

　　二、內容講解：(說明：序號按講課順序排列，對教材相應節號作了變更)

　　5.4　成本法的基本公式

　　5.4.1　成本法最基本的公式

　　成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格-折舊上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：①新開發的土地;②新建的房地產(此處指房地、建筑物兩種情況);③舊的房地產(此處指房地、建筑物兩種情況)新開發的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮其工程質量、規劃設計、周圍環境、房地產市場狀況等方面對價格的影響而予以適當的增減價調整。例如，運用成本法評估某在建工程的價值，即使該在建工程實實在在花了較大的成本，但在房地產市場不景氣時，要予以減價調整。

　　求取新開發的土地價格、新建的房地產價格和舊的房地產重新購建價格的基本步驟是：①搞清房地產價格構成;②測算各構成部分的金額;③將各構成部分的金額累加。

　　5.4.2　適用于新開發土地的基本公式

　　新開發土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發的土地，在舊城區中拆除舊建筑物等開發的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤對新開發區土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發區在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

　　5.4.3　適用于新建房地產的基本公式

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：新建房地價格=土地得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發利潤，即：新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發利潤在實際估價中應根據估價對象和當地的實際情況，對上述公式進行具體化。

　　5.4.4　適用于舊房地產的基本公式

　　在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格在上式中，必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

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