建筑物的經過年數分為實際年齡和有效年齡。實際年齡是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數。有效年齡是在估價時點的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。有效年齡可能短于也可能長于實際年齡：①建筑物的維修養護正常的，有效年齡與實際年齡相當;②建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造的，有效年齡短于實際年齡;③建筑物的維修養護比正常維修養護差的，有效年齡大于實際年齡。建筑物的剩余壽命有剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命，建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡后的壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點向過去計算的時間，剩余經濟壽命是從估價時點開始到建筑物經濟壽命結束為止的時間。兩者之和等于建筑物的經濟壽命。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命。年限法中最主要的是直線法。每年折舊額是一個常數。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或大范圍建筑估價摸底調查時用。

　　2、市場提取法，是利用含有與估價對象中的建筑具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的折舊類型(物質折舊、功能折舊、經濟折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或相當。市場提取法是先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地成本法公式反求出建筑物折舊。建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊　房地的價值，步驟有：①從當地房地產市場搜集大量的交易實例②從所搜集的交易實例中選取三個以上可比實例，要求與估價對象有類似折舊狀況③對可比實例的成交價格進行付款方式等有關換算交易情況修正，房地產狀況調整(不對其中的折舊狀況進行調整)，但不進行市場狀況調整。④求取每個可比實例在其成交日期的土地重新購建價格，然后用換算修正和調整后的可比實例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。⑤求取每個可比實例在其成交日期時的建筑重新購建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后的價值得出建筑物折舊⑥將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為總折舊率。若可比實例與估價對象的建筑物年齡相近，則可以將可比實例的總折舊率調整為估價對象的總折舊率，若兩者相關較大則用總折舊率除以建筑物年齡轉換為年平均折舊率，然后將各個年平均折舊率調整為適用于估價對象的年平均折舊率。⑦將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率或年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物的折舊。建筑物經濟壽命=1/年平均折舊率。建筑物成新率=1-總折舊率。

　　3、分解法，將建筑物各種類型的物質折舊、功能折舊和經濟折舊，根據各自的具體情況分別采用適當的方法來求取。

　　物質折舊分為可修復項目和不可修復項目兩類。預計修復費用小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，是可修復的，反之是不可修復的。對于可修復項目，其折舊額為使估價對象恢復到新的或相當新的狀況下所必要的費用。對于不可修復的項目可根據剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目。短壽命項目分別根據各自的重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起，根據建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目重新購建價格后的余額、建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命，利用年限法計算折舊額。最后將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加。即為物質折舊額。

　　功能折舊，功能折舊可分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進一步將它們分為可修復的和不可修復的。

　　對于可修復的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的重建價格下的求取方法：①估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用;②估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用;③將①減去②即為增加該功能所超額的費用為折舊額。如果是采用具有該功能的重置價格，則減去在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，便直接得到了扣除該功能缺乏引起折舊后的價值。對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求取：①利用租金損失資本化法求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現值之和;②估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用;③將①減去②即得到折舊額。其實就是用后①替換成了后①內容。

　　對于可修復的功能落后引起的折舊，與可修復功能缺乏引起的折舊相比折舊額增加了舊的設備尚未折舊的價值(按重置價格減去該落后功能設備已提折舊)減去了功能落后設備拆除后的凈殘值(拆除后回收的殘值減去拆除費用)后的金額。對于不可修復的功能落后引起的折舊，與可修復的功能落后引起的折舊計算差不多，只是用租金損失資本化法求取缺乏該功能落后導致的未來每年損失租金的現值之和替換在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用

　　功能過剩一般是不可修復的，功能過剩引起折舊首先應包括功能過剩所造成的無效成本。該無效成本通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。功能過剩引起折舊還包括超額持有成本，可以利用超額運營費用資本化法，即功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現值之和來求取。公式有：

　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重置價格-超額持有成本

　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重建價格-無效成本-超額持有成本。

　　最后將功能缺乏的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起折舊相加就得到功能折舊額。

　　經濟折舊通常是不可修復的，但它可能是暫時性的，因此先分清它是暫時性的還是永久性，然后可以根據收益損失期限不同，利用收益損失資本化求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現值之和作為經濟折舊額。

　　三、求取建筑物折舊應注意的問題，

　　1、估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。會計上，資產原值與累計折舊額的差被稱做資產的賬面價值，它無須與資產的市場價值相一致，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產的實際價值，它必須與資產的市場價值相一致。

　　2、土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響，①建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經濟壽命計算建筑物折舊。②建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，分為土地使用權出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。未約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。約定不可續期的則按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

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