求取土地的重新購建價格，通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等求取其重新購置價格，注意，有舊建筑物反而會降低土地價值減損的情況。

　　求取建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已取得，且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在該土地上建造與舊建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出應得利潤，也可以設想將建筑物發包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的全新建筑物移交給發包人，在這種情況下發包人應支付給建筑承包商的全部費用及發包人應得利潤。

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式，建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：(1)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。(2)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　一般建設物適用于重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。但年代久遠、缺乏與舊建筑物相同材料工藝使復制有困難的一般也只好用重置價格。重置價格要比重建價格低。

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法，建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或其授權部門公布的房屋重置價格或房地產市場價格扣除基中可能包含的土地價格來求取。其基本求取公式有：

　　建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤。具體方法有：

　　1、單位比較法，單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費相關的某種計量單位為比較單位，通過調查了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其做適當的修正、調整再加上相應的費用來求取建筑物重新購建價格的方法。單位比較法實質是一種市場法。主要有單位面積法和單位體積法。

　　2、分部分項法，分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來求取建筑物重新購建價格的方法。即先測算各個獨立構件或工程的數量，然后乘以相應的單位價格或成本，將它們相加之后，再加上相應的費用來求取建筑物重新購建價格的方法。

　　在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：(1)應結合各構件或工程的特點使用計量單位;(2)不要漏項或重復計算，以免造成估算不準。

　　3、工料測量法，工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數量和人工時數，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加，再加上相應費用來求取建筑物重新購建價格的方法。工料測量法的優點是詳細準確，缺點是費時費力并需有其他老師(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。

　　4、指數調整法，指數調整法是利用有關成本指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果。具體方法與市場狀況調整的方法相同。

　　第五節　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但由于兩者內涵不同而有著本質上的區別。估價上的建筑物折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其金額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從建筑物重新購建價格中扣除建筑物折舊，相當于對其實際上不是全新狀況進行在相應減價調整，所得的結果表示建筑物在估價時點狀況下的市場價值。在實際估價中，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三個方面。

　　物質折舊又稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經過的老朽;②正常使用的磨損，工業用途的建筑物分為受腐蝕和不受腐蝕的;③意外破壞的損毀，包括自然方面和人為方面;④延遲維修的損壞殘存。

　　功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值損失。造成的原因可能是建筑設計上的缺陷，過去的建筑標準過低，人們的消費觀念變更、建筑技術，出現了更好的建筑物等等。

　　經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，不利因素可能是經濟因素(供給過量、需求不足)，區位因素(景觀被破壞、自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改變)、也可能是其他因素(政府政策變化、采取宏觀調控措施)。可將經濟折舊分為永久性的和暫時性的。

　　二、建筑物折舊的求取方法，可歸納為3類：①年限法;②市場提取法;③分解法。

　　1、年限法，是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日起開始到不堪使用時的年數。建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到建筑物地房地產價值不再有貢獻為止的時間。對于收益性房地產來說，就是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態下，房地產產生的收人大于運營費用，即凈收益大于0的持續時間。建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定、相同類型的建筑物在不同地區的經濟壽命也可能不同。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。

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