第六節　成本法應用中涉及的有關規定

　　一、商品住宅和經濟適用住房價格構成的有關規定

　　1、商品住宅價格構成的有關規定，商品住宅價格由下列項目構成：

　　(1)成本。包括：1)征地費及拆遷安置補償費2)勘察設計及前期工程費3)住宅建筑、安裝工程費4)住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費5)管理費：以上述1)至4)項之和為基數的l%～3%計算;6)貸款利息：計入成本的貸款利息

　　(2)利潤

　　(3)稅金

　　(4)地段差價。

　　下列費用不計入商品住宅價格：

　　(1)非住宅小區級的公共建筑的建設費用;

　　(2)住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用。根據樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數和應趨近于零。

　　2、經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成：

　　(1)開發成本。包括：1)征地和拆遷安置補償費。2)前期工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。3)主體房屋建筑安裝工程費4)基礎設施建設費，非營業性公共配套設施建設費。5)管理費按照不超過以上1)至4)項費用之和的2%計算。6)貸款利息按。7)行政事業性收費按照國家有關規定計收。

　　(2)稅金。依照國家規定的稅目和稅率計算。

　　(3)利潤。按照不超過開發成本中1)至4)項費用之和的3%計算。

　　下列費用不得計人經濟適用住房價格：(1)住宅小區內經營性設施的建設費用;(2)開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用;(3)各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用;(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;(5)按規定已經減免及其他不應計人價格的費用。

　　二、集體土地征收和城市房屋拆遷費用的有關規定

　　1、在農地征用中發生的費用主要有：

　　(1)征地補償費用。

　　1)征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6～10倍。

　　2)征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。仍不足以使被征收農民保持原有生活水平的的，由人民政府從土地收益中劃出一定比例給予補貼。

　　3)地上附著物和青苗的補償費。

　　4)安排被征地農民的社會保障費用。

　　(2) 征地管理費

　　(3) 耕地占用稅

　　(4) 耕地開墾費

　　(5) 新菜地開發建設基金

　　(6)政府規定的其他有關稅費。

　　2、城市房屋拆遷費用的有關規定，在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷所發生的費用主要有：

　　(1)房屋拆遷補償安置費用。1)被拆遷房屋的房地產市場價格。該價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。2)被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。3)各種補助費、補償費。它們包括搬遷補助費、安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費。

　　(2) 房屋拆遷管理費

　　(3) 房屋拆遷服務費

　　(4)房屋拆遷估價費

　　(5)房屋拆除和渣土清運費

　　(6)政府規定的其他有關稅費。

　　三、房屋完好等級評定的有關規定，房屋完損等級是用來檢查房屋維修養護情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據。房屋的完好程度越高，其現值就越接近于重新購建價格。

　　(1)房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：1)完好房;2)基本完好房;3)一般損壞房;4)嚴重損壞房;5)危險房。

　　(2)房屋結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目為：

　　1)房屋結構組成分為：地基基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面;

　　2)房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修;

　　3)房屋設備組成分為：水衛、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。

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