七、開發利潤，現實中的開發利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發利潤。測算開發利潤應掌握下列幾點：

　　(1)開發利潤是土地增值稅、企業所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發利潤=開發完成后的房地產價值-土地取得成本-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費。

　　(2)開發利潤是該類房地產開發項目在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發商所期望獲得的利潤。

　　(3)開發利潤通常按照一定基數乘以相應平均利潤率來計算。開發利潤的計算基數和相應的利潤率有下列4種：

　　1)計算基數=土地取得成本+開發成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

　　直接成本利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本)

　　2)計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用)

　　3)計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

　　4)計算基數=開發完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

　　銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　開發利潤=(土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤)X銷售利潤率。公式變形得到

　　開發利潤=(土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)X銷售利潤率/(1-銷售利潤率)。

　　所以，在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數，應選用相對應的利潤率

　　(4)利潤率是通過大量調查、了解同一市場上類似房地產開發項目的利潤率得到的

　　第三節　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊，可以根據兩類估價對象具體化：①新開發的房地產②舊的房地產。

　　二、適用于新開發的房地產的基本公式

　　1、適用于新開發的房地的基本公式，

　　新開發的房地價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發有關費用。)

　　新建成的建筑物價值=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　3、適用于新開發的土地的基本公式，

　　新開發的土地價值=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息十銷售稅費+開發利潤

　　對于新開發區內的土地是成片開發，對于某宗土地的單價要考慮其可轉讓土地面積所占的比率，開發完成后可轉讓土地面積的比率=開發完成后可轉讓土地面積的總面積/開發區 用地總面積×100%。實際測算時通常分為下列3大步驟進行：(1)計算開發區全部土地的平均價格。(2)計算開發區可轉讓土地的平均價格。(3)計算開發區某宗土地的價格。

　　新開發的房地產采用成本法雖然一般不存在物質折舊，但功能折舊、經濟折舊和可能的增值因素，予以適當的減價或增價調整。

　　三、適用于舊的房地產的基本公式，舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。

　　第四節　重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義，重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產。理解其含義應特別記住下列3點：(1)重新購建價格是估價時點時的價格。(2)重新購建價格應是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應是全新狀況下的價格，未扣除折舊;土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格，而土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。

　　二、重新購建價格的求取思路

　　求取房地的重新購建價格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分而是模擬開發商的開發過程，在價格構成基礎上采用成本法求取。二是分為二個部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進行房地建設的或有關成本費用可以在土地和建筑物進行分配的情況。在實際估價中，也可以采用類似于評估新建房地價格的成本法來求取。

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