第七章　成本法

　　第一節　成本法概述

　　一、成本法含義，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。成本法也可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法。成本法也稱為積算法，求得的價值也稱為積算價格。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取房地產的價值。

　　二、成本法的理論依據，成本法的理論依據是生產費用價值論――商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。成本法中拆舊可以視為對房地產狀況的調整，即將估價對象假定為新的狀況下的重新價格調整為實際上是舊的狀況下的價格。成本法與市場法本質的區別在于看重新購建價格或可比實例價格的來源方式，若重新購建價格是直接還原于市場上類似的房地產成交價格，則就屬于市場法，若是通過價格構成各部分的累加方式求取的重新開發建設成本則就屬于成本法。不過，成本法價格的各個構成部分以及建筑物折舊的求取會用市場法。

　　三、成本法適用的對象和條件，只要是新近開發建設完成的房地產、可以假設重新開發建設的現有房地產、正在開發建設的房地產、計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經濟收益的房地產，有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。成本法一般適用于評估那些可獨立開發建設的整體房地產的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產的價值。

　　在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。

　　要注意如下三個方面：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建設時大多數開發商的正?；ㄙM。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調整，當求大于供時，價值應向上調整。三是應地客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整。

　　成本法評估出的價值一般是房地產所有權的價值，在中國可視為房屋所有權和在估價時點剩余使用期限的土地使用權的價值。

　　四、成本法估價的操作步驟：①弄清估價對象房地產價格構成，搜集相關資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　第二節　房地產價格的構成

　　以“取得房地產開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，房地產價格通常由7大項構成：①土地取得成本;②開發成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發利潤。

　　一、土地取得成本，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種：(1) 通過市場購買取得，土地取得成本包括土地使用權購買價格(用市場法、基準地價修正法、成本法取得)和買方繳納的稅費。(2) 通過征收集體土地取得，土地取得成本包括在征用中發生的費用(土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、社會保障費用以及征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費和新菜地開發建設基金)和土地使用權出讓金等。(3) 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用(被拆遷房屋的房地產市場價格、被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額、搬遷補助費、安置補助費、拆遷非住宅房屋造成停產停業的補償費和房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費、房屋拆遷估價費、房屋拆除和渣土清運費)和土地使用權出讓金等。

　　二、開發成本，開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設計和前期工程費，對于土地取得成本中含有的房屋拆除費和場地平整費用的，則在此就不應沒有或只有部分場地平整費用。(2)房屋建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費用、安裝工程費用和裝飾裝修工程費用。(3)基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力、有線電視等設施的建設費用。(4)公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。(5)其他工程費，如工程監理費、竣工驗收費(6)開發期間的稅費。公共配套設施建設費用視土地市場成熟度、房地產開發用地大小等情況，歸入土地開發成本或建筑物建設成本中，或在兩者進行合理分攤。

　　三、管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。

　　四、銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

　　五、投資利息，此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本、管理費用和銷售費用的利息。不僅僅指的是借款的利息和手續費。銷售稅費不計算投資利息。

　　計算投資利息的基礎工作是估算開發期，在成本法中，開發期的起點一般是取得房地產開發用地的日期，終點是估價對象開發完成的日期，也一般是估價時點。若估價對象是現房的一般是假設估價對象有估價時點時竣工驗收完成的。估算開發期也可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產已發生的開發期的比較、修正和調整來求取。

　　確定開發期后，各項成本和費用均應按照它們在估價時點的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發生時的實際或正常來估算。在確定計算期時，起點是該項費用發生的時點，終點是開發期的終點，一般不考慮預售和延遲銷售的情況。費用也是假設在計息期均勻發生的并具體視為集中發生在該時間段的期中。

　　六、銷售稅費，銷售稅費是指預售未來開發完成的房地產或者銷售開發完成后的房地產應由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，簡稱“兩稅一費”(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的印花稅、交易手續費等。不包括由買方負擔的契稅。也不包括應由賣方繳納的土地增值稅、企業所得稅。在估價時通常是按售價乘以比率來測算。

更多信息請訪問：房地產估價師頻道   房地產估價師論壇

?2008年房地產估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產估價師考試時間：10月17.18日
?環球網校2009房地產估價師網絡遠程輔導方案