房地產估價師《理論與方法》復習提綱六
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第三章 房地產價格和價值
第一節 房地產價格的含義和形成條件
一、房地產價格的含義，房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價(貨幣額、商品或其他有價物)，價格通常用貨幣來表示，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。
二、房地產價格的形成條件，房地產之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求。需要具備3個條件：
(1)一種物品有用
(2)一種物品稀缺，是相對缺乏不是絕對缺乏
(3)人們對一種物品有需求是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機需求。
價格實質是在市場經濟下對有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格。
第二節 房地產價格的特征
房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：
①都是價格，用貨幣來表示;
②都有波動，受供求等因素的影響;
③都是按質論價;優質高價，劣質低價。
一、地價與一般商品價格的不同
(1)生產成本不同，一般商品的價格必然含有生產成本因素，而地價不一定含有生產成本因素。地價本質上不是“勞動價值”的貨幣表現，是地租的資本化。地價=地租/利息率。
(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國有期限的出讓土地使用權也是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。而如果是無限年的土地所有權，就無須計提折舊。
(3)價格差異不同。土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大
(4)市場性質不同，一般商品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。
(5)價格形成時間不同。
(6)供求變化不同。地價與一般商品的價格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數量難以增加或減少，且不可移動，其供給彈性較小。
二、房地產價格的特征主要有下列5個：
(1) 房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。
(2) 房地產價格受區位的影響很大。
(3) 房地產價格實質上是房地產權益的價格。在估價中也不可忽視房地產的實物完好狀況對其價值的影響。
(4)房地產價格形成的時間較長。
(5)房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。
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