房地產估價師《理論與方法》復習提綱五
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第四節 房地產的描述與分析
一、土地的描述與分析
1.名稱
2.位置
3.四至
4.面積,此為依法確認的面積，通常以平方米(m2)或公頃(hm2)為單位
5.形狀
6.地勢，包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等
7.土壤及地基狀況
8.權利狀況
9.使用條件
10.開發利用情況
11.交通條件
12.周圍環境景觀
13.公共服務設施完備程度
14.其他
使用條件主要包括：
(1)用途
(2) 容積率
(3) 建筑密度
(4) 綠地率(是指用地紅線內綠化用地總面積占土地總面積的比例)
(5) 建筑高度
(6) 建筑后退紅線距離(是規定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度)
(7) 建筑間距
(8)交通出入口方位
(9)停車泊位
(10)建筑體量、體型、色彩
(11)地面標高
(12)其他要求
上述城市規劃限制條件可通過下列文件了解：
(1)規劃要點
(2)規劃設計條件通知書
(3)審定設計方案通知書
(4)建設用地規劃許可證
(5)建設工程規劃許可證
二、建筑物的描述與分析認識
1. 名稱
2.位置
3.規模
4.年齡
5.層數和高度。通常按照層數或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑
6.建筑結構
7.設施設備。包括給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能
8.裝飾裝修
9.層高或凈高
10.空間布局
11.防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照
12.外觀
13.維修養護情況完好程度
14.權利狀況
15.占有使用情況
16.其他情況，物業管理(因為完善的物業管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素)，還需要了解其建設單位(開發商)、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位以及預計交付使用的日期等。
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