房地產估價師《理論與方法》復習提綱七
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第三節 房地產供求與價格
一、房地產需求
1、形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買，如果沒有支付能力的約束，人們對房地產的需要可以說是無止境的。
2、決定房地產需求量的因素中除了隨機因素，經常起作用的因素有：
①該種房地產的價格水平;
②消費者的收入水平;
③消費者的偏好;
④相關房地產的價格水平;
⑤消費者對未來的預期。與某種房地產相關的房地產，是指該種房地產的替代品和互補品。
3、房地產的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。
二、房地產供給
1、形成供給有兩個條件：一是房地產開發商或擁有者愿意供給，二是房地產開發商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量。
2、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：
①該種房地產的價格水平;
②該種房地產的開發成本;
③該種房地產的開發技術水平;
④房地產開發商對未來的預期。
3、房地產供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。
三、房地產均衡價格，是指當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，
在市場均衡狀態下，房地產價格與房地產的需求正相關，與房地產的供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發生變化，均衡價格和均衡交易量也會發生變化。
四、房地產供求彈性
1、房地產需求彈性，房地產需求彈性主要有房地產需求的價格彈性、房地產需求的收入彈性、房地產需求的人口彈性、房地產需求的交叉價格彈性和房地產需求的價格預期彈性。
2、房地產供給彈性，房地產供給彈性主要有房地產供給的價格彈性和房地產供給的要素成本彈性。
3、彈性數值的類型，彈性較大，說明一個經濟變量對于另一個經濟變量的變化是廈舾械?彈性較小，說明一個經濟變量對于另一個經濟變量的變化是較不敏感的。彈性數值分為5種類型：
①彈性大于1的情況，稱為富有彈性;
②彈性小于1的情況，稱為缺乏彈性;
③彈性等于1的情況，稱為單一彈性;
④彈性為無窮大的情況，稱為完全彈性;
⑤彈性等于零的情況，稱為完全無彈性。
一種房地產的需求價格彈性取決于該種房地產有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時候，價格的上漲會使消費者減少對該種房地產的購買，而轉向購買更多的替代晶，這時需求的價格彈性較大;如果沒有較相似的替代品，需求往往就缺乏價格彈性。
五、房地產供求與價格之間關系的特殊性，可以將房地產的供求狀況分為4種類型：
①全國房地產總的供求狀況;
②本地區房地產的供求狀況;
③全國本類房地產的供求狀況;
④本地區本類房地產的供求狀況。決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區本類房地產的供求狀況。
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