第三節 人口因素

　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需住房的總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。

　　第四節 制度政策因素

　　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大，房地產價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。抑制房地產價格的措施主要有：

　　①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應，加快房屋建設，以增加房地產的供給，從而平抑房地產價格;

　　②規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價;

　　③制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格;

　　④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。

　　稅收政策，房地產稅收有房地產開發環節、房地產轉讓環節、房地產持有環節。增加買方的稅收會抑制房地產需求，使房地產價格下降，反之會使房地產價格上升。

　　對房地產價格有影響的規劃有：國發經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃。

　　第五節 經濟因素

　　影響房地產價格因素的有：經濟發展狀況、居民收入水平、物價、利率、匯率。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產的開發建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。房地產價格與利率負相關，利率下降，房地產價格會上升;利率上升，房地產價格會下降。但從房地產開發商來看，利率上升，房地產價格上升;利率下降，房地產價格下降。從房地產購買者來看，利率上升，房地產價格下降、利率下降、房地產價格上升。由于在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產的投資收益，當預期某國的貨幣會升值時，會吸引國外資金購買該國房地產，從而使房地產價格上漲、相反則會使房地產價格下降。

　　第六節 社會因素

　　影響房地產價格的社會因素有：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產投機。房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：

　　①引起房地產價格上漲;

　　②引起房地產價格下跌;

　　③起著穩定房地產價格的作用。

　　城市化意味著人口向城市地區集中，造成對城市房地產的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產價格上漲。

　　第七節 國際因素

　　影響房地產價格的國際因素有：世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產價格低落;但如果在其他方面采取優惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產的需求會增加，從而會導致房地產價格上漲。如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。

　　第八節 其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、心理因素，心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：

　　①購買或出售心態;

　　②個人欣賞趣味(偏好);

　　③時尚風氣;

　　④接近名家住宅心理;

　　⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等

　　三、重要政治人物的健康狀況。

更多信息請訪問：房地產估價師頻道   房地產估價師論壇

?2008年房地產估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產估價師考試時間：10月17.18日
?環球網校2009房地產估價師網絡遠程輔導方案