第四章 房地產價格影響因素

　　第一節 房地產價格影響因素概述

　　一、對房地產價格影響因素的總認識

　　1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的方向是不盡相同的

　　2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的

　　3、不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的

　　4、有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些與時間有關。

　　5、某些影響因素對房地產價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化

　　6、各種因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的

　　7、各種因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不同的

　　8、同一因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的。

　　二、房地產價格影響的分類

　　房地產自身因素和房地產外部因素，其中房地產自身因素又分為區位因素、實物因素和權益因素三類。也可分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產價格水平都有影響的因素。區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格水平有所影響的因素。個別因素是指對估價對象房地產價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。它們三者不是固定的，隨著估價對象范圍擴大，某些一般因素也許會變為區域因素，某些區域因素也許會變為個別因素。

　　第二節 房地產自身因素

　　一、區位因素

　　1、房地產區位的優劣直接關系其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響。房地產區位優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產的區位有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化。

　　2、位置包括房地產所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側的房地產價格通常高于位于南側的房地產價格。對于位于山坡上的房地產則是南坡的房地產價格通常高于北坡的房地產價格。同一街道的商業房地產背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經濟距離。交通時間距離從理論上講更為科學。對于朝向一般認為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層最優、頂層較劣。有電梯的中高導住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優、三層以下較劣。

　　2、交通，交通因素對房地產價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制。

　　3、環境景觀，這方面的因素主要有大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境和衛生環境和人文環境。

　　4、外部配套設施有房地產外部基礎設施和公共服務設施。

　　二、實物因素

　　1、土地實物因素

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　　②形狀

　?、鄣貏?，一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格，要高于地勢低的房地產的價格。

　?、芡寥兰暗鼗鶢顩r，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩定性和地下水位等。

　?、葑诘貎然A設施完備程度和場地平整程度。

　　2、建筑物實物因素

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　　②建筑結構

　?、墼O施設備

　?、苎b飾裝修

　?、輰痈呋騼舾?/P>

　　⑥空間布局

　?、叻浪?、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照

　　⑧外觀

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　　三、權益因素，主要是指對房地產利用的限制：房地產權利的設立和行使的限制;房地產使用管制;房地產相鄰關系的限制。

　?、贆嗬麪顩r，有所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權等，以及這些權利是否完整、清晰等等。

　?、谑褂霉苤疲鞘幸巹澲械叵陆ㄖ娣e通常不計入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。

　?、巯噜応P系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照，不得違反規定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質，挖掘土地、建造建筑物、輔設管線以及安裝設備不得危及相鄰房地產的安全。

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