第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述，房地產(chǎn)價(jià)格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動(dòng)過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)的原則

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有：

　　①獨(dú)立客觀公正原則

　　②合法原則

　　③最高最佳使用原則

　　④估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　⑤替代原則

　　⑥謹(jǐn)慎原則

　　可以把這些原則分為三個(gè)層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、特殊原則。獨(dú)立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。除了獨(dú)立客觀公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，也稱為普適技術(shù)性原則。特殊原則是指謹(jǐn)慎性原則。

　　最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對應(yīng)的，普適性原則與特殊原則是相互對應(yīng)的，因此謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用，房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對于同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的，同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以作為估價(jià)時(shí)的指南。評判一個(gè)評估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是否遵守了估價(jià)原則。

　　第二節(jié) 獨(dú)立客觀公正原則

　　獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。獨(dú)立的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。客觀的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實(shí)際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)。所以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)采取回避原則，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從外部壓力。

　　第三節(jié) 合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，但估價(jià)對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括依法判定權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來說遵守合法原則應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：

　　(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價(jià)對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象，只是其評估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)除外。

　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。

　　在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。

　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價(jià)值必須符合國家的價(jià)格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國家和估價(jià)對象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。

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