房地產估價師《理論與方法》復習提綱四

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　第二節房地產的特性

　　①不可移動性(又稱位置固定性)

　　②獨一無二性

　　③壽命長久性

　　④供給有限性

　　⑤價值量大

　　⑥流動性差

　　⑦用途多樣性，從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地。

　　⑧相互影響性，外部影響有正有負

　　⑨易受限制性，政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現的：管制權、征收權、征稅權、充公權，房地產易受限制性還表現在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

　　⑩保值增值性，引起房地產價格上升的原因主要有4個方面：

　　(1)對房地產本身進行的投資改良

　　(2)通貨膨脹

　　(3)需求增加導致稀缺性增加

　　(4)外部經濟或相互影響

　　其中，對房地產本身進行投資改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;需求增加導致稀缺性增加和外部經濟或相互影響所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。

　　第三節房地產分類

　　一、房地產按其用途來劃分為下列10類：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途、綜合。

　　二、按開發程度來劃分為下列5類：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。

　　三、按是否產生收益來劃分為下列2類：收益性房地產、非收益性房地產。

　　收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產則難以采用收益法估價。

　　四、按經營使用方式來劃分的類型

　　房地產按其經營使用方式來劃分為下列4類：出售、出租、營業、自用。

　　這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價;出租或營業型房地產可以采用收益法估價;自用型房地產可以采用成本法估價。

　　五、按照房地產實物形態的分類：

　　(1)土地

　　(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)

　　(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現房)

　　(4)未來狀況下的房地產

　　(5)已經滅失的房地產

　　(6)房地產的局部

　　(7)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分

　　(8)以房地產為主的整體資產或包含有其他資產的房地產

　　(9)整體資產中的房地產。

　　六、按照房地產權益狀況的分類有：干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產、部分產權的房地產、有租約限制的房地產、設置了地役權的房地產、設立了抵押權的房地產、有拖欠建設工程款的房地產、列入公告拆遷或征收征用的房地產、臨時用地或臨時建筑的房地產、手續不全的房地產、產權不明或權屬有爭議的房地產、被依法查封財產保全或其他限制的房地產、違法占地或違法違章建筑的房地產、房地產的租賃權、房地產的抵押權、房地產的空間利用權、房地產中的無形資產。

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