? 2.估算年運營費用

　　①年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293×2560=75.01(萬元)

　　②年管理費：根據××市規定，出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則：

　　年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)

　　③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47(萬元)

　　④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)

　　⑤年稅費：根據××市規定，出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)

　　年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費?

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?

　　=180.44(萬元)

　　3.估算年凈收入

　　年凈收入=年有效毛收入-年運營費用?

　　=343.43-180.44?

　　=162.99(萬元)

　　4.確定資本化率

　　資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選出計算公式求出收益價格

　　由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。

　　將上述相關數據：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(萬元)

　　(二)成本法估價測算過程

　　1.估算土地價格

　　根據××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40=12.5%。則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×(1-12.5%)×2560

　　=640.64(萬元)

　　2.估算建筑現值

　　建筑物現值=建筑物重置價格-建筑物折舊

　　①建筑物重置價格

　　根據××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290×6611?

　　=852.82(萬元)

　　②建筑物折舊

　　根據《房地產估價規范》的規定，鋼筋混凝土結構非生產用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

　　建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60? =28.43(萬元)

　　③建筑物現值

　　建筑物現值=852.82-28.43=824.39(萬元)

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