房地產估價師考試常見問題答疑精選4

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　1.課程:房地產估價理論與方法

　　問題：請教一道問題：有關收益法說法有誤的一項是( ) A.收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 B.從收益法的觀點看，房地產的價值是其未來凈收益的現值之和 C.收益法是以預期原理為基礎的 D.將資金購買房地產獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用并不是等同的

　　答案：D

　　解析如下：投資者購買收益性房地產，實質是以現在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。所以將資金購買房地產獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用是等同的。

　　2.課程:房地產估價案例與分析

　　問題：工業用地改為商業用地，用成本法估價是否正確。

　　解析：不正確。因為估價對象現實用途雖是工業，但估價用途應是商業，技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。

　　3.課程:房地產估價理論與方法

　　問題：某舊廠房的建筑面積為4000 M2，在補交土地使用權出讓金等400元/ M2后(按建筑面積計)同時取得50年的土地使用權，預計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積800元，裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4500元，銷售稅費為售價的10%，購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的3%。試利用上述資料用現金流量折現法估算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現率為13%)

　　解析：

　　1、裝修完成后廠房總價=4000*4500/(1+13%)=15929204元

　　2、購買總價為V

　　3、裝修改造總額=4000×800/(1+13%)1/2=3010307元

　　4、銷售稅費=1*10%=1592920元

　　5、補交地價總額=4000×400=1600000元

　　6、買方需繳納的稅費3%V

　　7、V=1-3-4-5-6 V=9442696

　　8、單價=7925976/4000=2361元/平方米

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