房地產估價師考試常見問題答疑精選3

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　1.課程:房地產估價理論與方法

　　問題：請教一道模擬題：今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用權年限為50年，從2003年5月1日起計。土地總面積1000m2，規劃允許建筑面積4000m2，適宜建筑某種類型的寫字樓。預計總開發時間是2年，建筑費為1000元/m2，專業費用為建筑費的4%，第一年均勻投入60%的建筑費和專業費用，第二年均勻投入其余的建筑費和專業費用。銷售稅費為未來樓價的8%，購買該宗地相關稅費為地價的4%，年資本化率為15%，折現率14%，該寫字樓可出租面積為總建筑面積的70%，工程竣工后一次全部租出，預計出租的凈收益為60元/m2。試利用所給資料，用現金流量折現法評估該宗土地在2003年5月1日的總價、單價及樓面地價

　　解： (1)設該宗土地在2003年5月1日的價格為V。

　　(2)開發后的總價值

　　(3)建筑費及專業費

　　(4)銷售稅費=10319022×8%=826321.76(元)

　　(5)購地稅費=0.04V

　　(6)求取地價總地價V=10329022-3704804.8-826321.76-0.04V V=5574899.4(元)

　　單位地價=5574899.4/1000=5574.90(元)

　　樓面地價=5574.90/4=1393.73(元)

　　2.課程:房地產估價理論與方法

　　問題：請教一道判斷題：運用成本法評估房地產價值時，開發成本是指將生地、毛地等開發成可供建設用熟地所花費的一切客觀、合理費用。( )

　　答案：錯誤

　　解析如下：開發成本包含土地開發成本和建筑物建造成本兩部分，并非單指土地開發成本。