1. 零售商業物業分類方法與影響因素

　　2. 零售商業物業租金的確定方法

　　3. 物業管理中的費用測算

　　4. 財務報告的內容.

　　10.4 零售商業物業管理

　　10.4.1 物業分析

　　10.4.1.1 零售商業物業的分類

　　零售商業物業的分類，主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍等三個方面。零售商業物業通常有五種類型：

　　(1)市級購物中心。市級購物中心的建筑規模一般都在3萬┫以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。在市級購物中心中，通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶;男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經營;銀行分支機構、餐飲店、影劇院、汽車服務中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。

　　(2)地區購物商場。地區購物商場的建筑規模一般在1萬～3萬┫之間，商業服務區域以城市中的某一部分為主，服務人口10萬一30萬人，年營業額在l億～5億元之間。地區購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。

　　(3)居住區商場。居住區商場的建筑規模一般在3 000～10 000m2之間，商業服務區域以城市中的某一居住小區為主，服務人口l萬一5萬人，年營業額在3 000萬～10 000萬元之間。居住區商場內， 日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。

　　(4)鄰里服務性商店。這些商店的建筑規模一般在3 000┫以下，且以500～1 000┫建筑面積者居多，服務人口在l萬人以下，年營業額在3 000萬元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經營者通常是這些商店的承租人。

　　(5)特色商店。這些商店通常以其經營的特殊商品或服務及靈活的經營方式構成自己的特色。如專為旅游者提供購物服務的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規模、商業服務半徑、服務人口⒛曖?刀畹炔鉅旖洗蟆?nbsp;

　　除了上述區分零售商業物業的方法外，人們還常從另一個角度來區分，即不管商場的規模有多大，零售商業物業基本上有兩種存在形式，一是只經營零售業的獨立的建筑物或建筑群;二是某綜合用途物業內的一部分。 目前國內外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設施為主的綜合用途開發通常將零售商店包括在內，成為整體開發的一部分。例如一棟辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場之用，北京中國國際貿易中心寫字樓、廣州國際貿易中心就是典型的例子。這種做法的優點是，整體開發的各種使用用途為這些零售商店提供了現成的市場。當然，綜合用途物業內零售商場的規模往往受到一定程度的限制。

　　10.4.1.2 零售商業物業的商業輻射區域分析

　　商業輻射區域是指某一零售商業物業的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。這方面的分析研究，決定了一宗零售商業物業在其特定的市場范圍內獲得成功的潛力。新零售商業物業的落成，并不能創造出新的購買力，它必須從其他的零售商業物業那里吸引或爭取消費者，因此，對處于同一供需圈內其他競爭性物業的競爭條件分析也非常重要。

　　通常把商業輻射區域分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與物業所處地點直接相鄰的區域，其營業額的60%～75%都來自該區域;次要區域是距離物業所處地點5―15km的區域(對市級購物中心而言)，物業營業額的15%～20%來自該區域;邊界區域是距物業所處地點15km以外的區域，占營業額的5%一15%。對于每一個零售商業物業來說，不管其規模大小如何，都有其輻射區域和影響范圍，但這些輻射區域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業物業的規模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一、兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達到5―8km，出行lOkm以上往往是為了大宗綜合性購物。

　　10.4.1.3 特色、位置和停車

　　一般小型購物商場并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說特色對小型商場并不很重要;較大型的購物中心，就需要樹立起自己的經營特色，不僅以種類繁多且富于變化的商品、新穎別致的購物服務，還要營造一個高品質的購物環境，以吸引廣大的顧客并使他們愿意一再光顧，并逐漸形成一個長期穩定的客戶群。

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