1. 房地產資產管理的的概念

　　2. 房地產資產管理的的內容

　　3. 寫字樓分類方法與影響因素

　　4. 寫字樓租金的確定方法

　　物業管理是房地產開發過程的延續，是以實現物業擁有者的有關目標、使物業保持良好運行狀態為目的的一種專業服務。熟悉房地產的使用過程尤其是該過程中的物業管理工作，有助于房地產估價師把握物業使用過程的特點、收益與費用的類型及其確定方式，以及物業管理對房地產價值的影響。

　　隨著房地產市場的發展，尤其是以收益性房地產為目標對象的投資活動的增加，物業管理也逐漸拓展了服務領域和服務模式，出現了資產管理、設施管理等新的專業服務模式。本章將在界定房地產資產管理相關概念的基礎上，以收益性物業管理為主對收益性物業管理的內容進行簡要介紹，重點對寫字樓和零售商業物業的分類及其影響因素、物業管理過程中租戶的選擇與租金的確定、租約談判、市場營銷和保險等予以分析。

　　10.1 房地產資產管理

　　10.1.1 房地產資產管理

　　從開發項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期的管理，是由包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理在內的房地產管理人員的責任。雖然房地產資產管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產的價值最大化。物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理的關系中，物業管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和投資組合管理以策略性管理為主。

　　10.1.2 物業管理

　　物業管理是一種專業行業，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環境的正常運行。

　　物業管理的核心工作，是對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態。對于居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容。然而，對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業管理除進行物業的日常管理外，還要執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足組合投資管理的目標。

　　物業管理關注的重點，是租用建筑物的租戶對其所使用的物業的環境感到滿意，并希望繼續租用本物業。所以，物業管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。?噬銜鏌倒芾硇幸檔淖ㄒ底矢瘢?親⒉崳鏌倒芾砭??CPM)。

　　10.1.3 設施管理

　　設施管理是一種新型房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一單位或機構創造一個良好的工作環境。設施管理是融合了企業管理、建筑學、行為科學和工程學的交叉學科。商業企業越來越強烈地認識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公環境，對企業的成功非常重要;新技術、環境意識和對健康的日益關注，也導致了對設施管理專業服務需求的日益增加。

　　設施管理的傳統服務主要集中在設施的運行管理與維護，但目前已擴展到為寫字樓內的雇員提供一個安全、有效率的工作環境，為醫院、高科技產業提供設施設備維護、空間環境維護服務等方面。例如，設施管理人員要負責保持寫字樓內良好的空氣質量，為樓宇更新安全控制系統，為殘疾人提供無障礙的通行設施，保證設施符合政府法規和環境、健康、安全標準等。設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業主提供購買和處置房地產資產的建議，室內布局與空間規劃，建筑設計與工程規劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業資格，通常稱為注冊設施管理經理(CFM)。

　　10.1.4 資產管理

　　資產管理所涉及的范圍比物業管理和設施管理大得多，因此資產管理公司通常聘請若干物業管理公司和設施管理公司為其提供服務。資產管理經理領導物業經理和設施經理，監督考核他們的管理績效，指導他們制定物業管理、設施管理的策略計劃，以滿足組合投資管理者對資產價值最大化的要求。

　　資產管理的主要工作包括：制訂物業策略計劃，持有或出售分析，檢討物業重新定位的機會、審批主要的費用支出，監控物業運行績效，根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業管理公司的工作，協助物業管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。

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