三、業主的建筑物區分所有權

　　業主的建筑物區分所有權是《物權法》確定的一個全新的概念。其現實基礎在于：業主對自己的住宅或經營性用房享有所有權的同時，對同一建筑物或同一小區的其他部分還享有一定的權利，但這種權利客觀上又與一般的所有權存在區別。為明確業主的這兩項權利，即產生了“業主的建筑物區分所有權”的概念，意在區分的基礎上形成的一種集合性的權利，以示與一般所有權相區別?！段餀喾ā穼Υ艘幎椋?ldquo;業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”業主的建筑物區分所有權制度，不僅使業主對建筑物專有部分和共有部分享有的權利有了明確的法律依據，而且為相應的物業管理制度提供了前提和基礎。

　　1、業主的建筑物區分所有權的行使原則。業主對建筑物內的專有部分享有的是一般意義的所有權，因而其享有占有、使用、收益和處分的權利。但其行使理所當然地應以所有民事權利均應共同遵守的依法原則為依據，具體地說，業主行使專有部分的所有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主對共有部分享有的“共有”和“共同管理”的權利則是一種特殊的權利?！段餀喾ā访鞔_規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利、承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”這正是業主的建筑物區分所有權與一般所有權最大的區別之所在。對于一般所有權而言，權利人享有的處分權是其中的一項基本權能，可以在依法的基礎上、自由處分自己的所有權;但業主對共有部分享有的權利，可以說既是一種權利、也是一種義務，不能自由處分，因為它關系到其他業主的利益。

　　2、相應的物業管理方面的規定的特點體現在：①明確了業主享有共有權的公共部分的范圍。包括：建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房以及占用業主共有的道路或者其他場地的車位。可以說，除非開發商保留了建筑物的專有部分的一部分，整個建筑物區劃內除了業主的專有部分外，其余部分均屬業主共有，開發商不能保留任一共有部分的所有權，任一共有部分的所有權更不可能歸物業服務企業享有。物業服務企業如需利用共有部分，應該得到業主的同意。②業主大會的決議規則更加嚴格。首先必須強調的一個問題是，《物權法》中只有關于業主大會和業主委員會的規定，而沒有“業主代表大會”的規定，事實上，即使《物業管理條例》中也沒有“業主代表大會”的概念，因此，“業主代表大會”的做法是沒有法律依據的。與《物業管理條例》的規定相比，《物權法》在業主大會的決議規則方面明確規定籌集和使用維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”，決定其他重大事項應當由“面積過半且人數過半”的業主同意。而《物業管理條例》的規定是：首先按業主擁有物業的建筑面積，住宅套數等因素確定投票權;然后規定了業主大會應當有持二分之一以上投票權的業主參加;再次，除特殊事項才由“全體業主所持投票權2/3以上通過外，其他事項只需與會業主所持投票權1/2以上通過。”應該說，雖然《物權法》的規定更充分體現了對業主權利的保護，但《物業管理條例》的規定是比較貼近現實、便于實際操作的。當然，《物權法》實施以后，必須以其作為操作依據，《物業管理條例》中與其相沖突的內容即應歸屬無效。③賦予了業主一定的訴權。包括兩個方面：其一，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷;其二，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訴訟。前一項訴權可以說是一項比較現實的權利，而后一項訴權則是一項極不明確的權利，這種不明確體現在：業主大會和業主委員會誰是被告?業主大會或業主委員會可否起訴業主?沒有獨立財產的業主大會或業主委員會怎樣成為被執行主體?《物權法》既然回避了這些實際問題，則關于此項訴權的規定實際是虛無的。

　　四、建設用地使用權

　　《物權法》關于建設用地使用權制度有兩方面的新規定：

　　1、確立了空間權的概念?！段餀喾ā芬幎ǎ?ldquo;建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”因此，空間權是土地使用權的一種形式。如何在地上或地下設立空間權?或者說設立空間權時如何確定具體的權利范圍?《物權法》對此并無明確規定。依筆者所見，這一問題的職責主體應確定為規劃部門較為妥當和現實。

　　2、對人民群眾普遍關注的建設用地使用權期限問題的規定有了一些新的突破。主要體現在明確規定了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”由此解決了普遍存在的“七十年后，我們的房子怎么辦?”的擔憂。但是，《物權法》并未徹底解決房屋所有權與土地使用權之間的矛盾。所有權本身是一種永久性的權利，而我國的土地所有制及其有償、有期限使用制度卻使房屋所有權本應同樣具有的永久性無法實現，因為，房屋不能離開土地而存在。《物權法》雖然規定了住宅建設用地的自動續期，但對非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期問題作了回避，使非住宅房屋所有權的永久性問題未能得到解決;同時，即使對于住宅，在明確“自動續期”的同時，也并未明確“無償”，屆時是否還要承擔出讓金仍是未知數。

轉自環球網校edu24ol.com

　　五、地役權

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　　地役權是我國法律制度中一項新的權利，是指按照合同的約定，利用他人的不動產以提高自己的不動產效益的權利。地役權與相鄰權較為近似，難免發生混淆。但二者實為性質完全不同的兩種權利，主要區別體現在：1、地役權來自于合同的約定，是一種約定權利，而相鄰權是基于法律的規定，是一種法定的權利。2、地役權的設定目的在于提高地役權人的不動產效益，而相鄰權的主張在于使自己的不動產能夠正常產生效益。也就是說，相鄰權是基于生產、生活的基本需要，而地役權是在自己的不動產能夠不依賴于他人不動產而正常使用以滿足生產、生活基本需要的情況下，為進一步發揮自己不動產的價值而設立的權利。地役權作為一種用益物權，其效力的產生采取的是“登記對抗”模式，即地役權自地役權合同生效時設立。當事人可以登記也可以不登記，但未經登記，不得對抗善意第三人。《物權法》關于地役權的規定，為不動產物權的權利人相互間加強合作、充分發揮不動產效益，從而推動市場經濟的發展提供了新的模式和法律依據。

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