物權法中關系房地產的幾個問題:

　　一、不動產登記制度

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　　1、登記要件與登記對抗。

　　“登記要件”與“登記對抗”是兩種不同的不動產登記制度模式。所謂登記要件制度，是指登記是不動產物權設立和變動的要件，如果登記，則產生物權效力，不登記則不產生物權效力，有關登記的法律規定為強制性規范;而登記對抗制度，是指不動產物權的設立和變動可登記也可不登記，登記并非物權效力產生的依據，但未經登記不得對抗善意第三人，故是否登記由當事人自愿選擇，有關登記的法律規定為倡導性規范，而非強制性規范。舉例來說，在“登記要件”與“登記對抗”兩種制度模式下，較為常見的“一房二賣”在物權效力上的法律后果是不一樣的。如果某房地產開發商將同一套商品房先賣給某甲，再賣給某乙，而某乙卻先行辦理了房屋產權登記，在“登記要件”模式下，即使該房屋已由某甲實際占有并使用其所有權也勿容置疑地歸屬于某乙。但在“登記對抗”模式下，則需區分情況：如果某乙購房時，并不知道某甲早已先行購買的事實，則其為善意第三人，房屋所有權仍歸屬某乙;如果某乙購房時，明知某甲已先行購買的事實，則其為惡意第三人，該房屋所有權應歸屬于某甲。《物權法》規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”可見我國《物權法》對不動產登記制度的設立，采取的是以“登記要件”模式為主、以“登記對抗”模式為輔的方式。具體地說，對于房屋所有權、建設用地使用權、宅基本使用權、房地產抵押權等采取的是“登記要件”模式，而對于土地承包經營權、地役權等采取的是“登記對抗”模式。

　　2、建立統一登記制度。

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　　《物權法》規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”如前所述，登記在本質上屬于一種公示方法，但長期以來誤將其作為行政機關的一種管理職權，從而造成登記機構與行政機關的設置與職能合一的問題，形成多頭登記現象。從現狀來看，房屋所有權及其抵押由房管部門負責登記，土地使用權及其抵押由土地管理部門負責登記。這種狀況不權給登記申請人造成極大不便，而且在客觀上造成信息披露的不充分，并進而直接影響到不動產交易的安全。這正是實行統一登記制度所要解決的問題。怎樣實施統一登記制度呢?統一登記的范圍怎樣確定、機構如何設置等，《物權法》并未作出具體規定，尚需另行立法或以行政法規的形式予以具體落實。可以預見，《物權法》于2007年10月1日實施以后，統一登記制度并不能立即落實，尚需以現行登記體制為基礎逐漸過度。

　　3、登記機構的審查義務與責任。

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　　登記機構的審查義務包括形式審查與實質審查兩種形式。形式審查是指登記機構僅僅對當事人提交的材料的形式要件進行審查，認為合格即應進行登記;實質審查是指登記機構不僅應審查當事人提交的材料的形式要件，還要負責審查材料的真實性，甚至要負責審查材料所代表的法律關系的真實性。《物權法》關于登記機構審查義務與責任的規定，可以說既非完全的形式審查，也非完全的實質審查，而是采用了以形式審查為主，實質審查為輔的制度模式，并由此規定了登記機構因登記錯誤造成他人損害的賠償責任。但從《物權法》關于不動產登記的全部制度設計來看，登記機構實際上很難就登記錯誤問題承擔最終的賠償責任。原因在于：其一，物權法設立了更正登記、異議登記制度，可以有效地防范并及時改正錯誤登記;其二，物權法在規定登記機構的損害賠償責任的同時，規定了當事人提供虛假材料進行登記、給他人造成損害的、應當承擔損害賠償責任，由此明確了虛假登記的真正責任主體;其三，物權法還規定了“登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”如此，在登記機構作為賠償責任人成為損害賠償民事訴訟的被告時，完全可以請求人民法院將“造成登記錯誤的人”追加為第三人，并依法要求其直接承擔損害賠償責任。

　　4、登記機構履行登記職責的禁止性規定。

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　　《物權法》規定登記機構“不得要求對不動產進行評估”、“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。”應該說，與現行登記制度相比，這是第一次真正從法律的角度確立的新的登記收費制度。以房屋產權登記為例，對于登記申請人來說，除了應繳納的交易契稅與交易價格有關外，所應承擔的登記費用概與房屋的交易價格或評估價格無關，房屋不論大小，價格不論高低，所應承擔的登記費用都是相同的。

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　　5、正確區分登記效力與合同效力。

　　《物權法》規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”也就是說，登記是產生物權效力的依據，而非合同生效、從而產生合法債權的前提。這一明確規定有十分重要的現實意義。從多年司法實踐的情況來看，一度較為普通的存在將合同效力與物權效力相混淆的情況，特別是在二手房買賣糾紛的處理中，這種誤解體現得尤為明顯，很有一部分法官、律師習慣于以房屋買賣合同應該辦理登記為由，將未辦理過戶登記的房屋買賣確認為無效，由此嚴重地影響到交易的安全與合同的嚴肅性，違反了民事關系中誠實食用基本原則。最高人民法院為此專門作出過相關司法解釋，但其是從“過戶登記系履約問題”的角度強調合同的有效性。《物權法》從區分“物權效力”與“合同效力”的角度作出的上述規定，為糾正錯誤認識、維護合同的嚴肅性、倡行誠實信用提供了極為明確、有力的法律依據。

　　6、預告登記制度。

　　《物權法》規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這一制度可以說主要是針對“一房二賣”現象，為維護交易安全、確保購房人按約最終取得物權而設計的一項十分有效的制度。它與現行商品房買賣合同備案制度不同，商品房買賣合同備案制度雖然可以在一定程度上防范“一房二賣”現象的發生，但并不能絕對產生對抗他人可能先行取得物權的法律效果，只要備案機構出現工作失誤，后買房屋的購房人進行了產權登記，先買房屋的購房人并不能以合同已備案為由主張房屋所有權。

　　二、征收制度

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　　《物權法》規定的征收制度體現了以下三方面的特點：

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　　1、將原由《城市房屋拆遷管理條例》調整的城市房屋的拆遷納入了征收的范圍。《物權法》規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的條件和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”、“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償。”這一規定使城市房屋拆遷管理發生了兩方面的變化：

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　　其一，按照原有的城市房屋拆遷法律制度，土地管理部門代表政府一旦將某宗土地出讓給了開發商，該開發商即當然取得了在該宗土地上進行拆遷的權利。這種制度存在的一個法律障礙是：對于被拆遷人而言，他本身是土地使用權的合法持有者，而拆遷雙方存在的是一種平等主體之間的民事關系，故被拆遷人不權應該在補償安置方式、補償價款方面有發言權，而且在拆與不拆方面也應該有發言權。也就是說，拆遷人雖因受讓土地使用權取得了拆遷的權利，被拆遷人卻沒有承擔被拆遷義務的任何依據，沒有土地管理部門的任何行政行為表明被拆遷人的合法土地使用權已由國家收回，土地管理部門向開發商出讓土地的行為實際是一種重復出讓。《物權法》將單位、個人的房屋及其他不動產的拆遷納入國家征收的范圍，正是解除了這一法律障礙，體現了對被拆遷人原有土地使用權的尊重、完善了國家行使土地所有權的行政程序。

　　其二，既然被拆遷人的房屋被拆遷的原因在于征收，而征收的權力主體只能是國家，那么，真正享有拆遷權利的就只能是國家或其授權的部門，新的土地使用權受讓人不應具有拆遷人的主體資格。從操作程序上講，原來的“先出讓，后拆遷”應變更為“先征收(拆遷)、再出讓”。從這個角度來說，真正符合《物權法》的土地出讓方式應該是、也只能是“凈地出讓”，即國家依法完成征收程序后再行出讓。當然，在這一制度的具體實施過程中是否會發生變化，發生多大的變化，是難以預測的。

　　2、明確征收的前提必須是“為了公共利益的需要”。對于集體土地的征收，《土地管理法》規定了“為了公共利益的需要”的前提，但對于單位、個人的房屋及其他不動產而言，《物權法》的制定才將其納入征收范圍。如前所述，按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，且不說沒有“為了公共利益的需要”的前提，就連國家從被拆遷人處收回土地使用權的行政程序都沒有。《物權法》在將對單位、個人的房屋及其他不動產的拆遷納入國家征收范圍的同時，明確征收須以“為了公共利益的需要”為前提，充分體現了對私人物權的平等保護。有必要指出的，該項制度能否得以實際實施的關鍵就在于對“公共利益”能否有一個明確的法律界定，沒有這樣的界定，“為了公共利益的需要”將形同虛設。正如國家征收集體所有的土地一樣，雖然在《土地管理法》中亦有“為了公共利益的需要”的前提條件，但因沒有明確何為“公共利益”，故國家征收集體所有的土地實際上并無條件限制。如果對“公共利益”作任意擴大的解釋，則“為了公共利益的需要”同樣是無法落到實處的。迄今為止，并無明確界定“公共利益”的法律規定。

　　3、增加了征收的補償條件。國家征收集體所有的土地，除了按照原有法律規定足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用外，還必須安排被征地農民的社會保障費用;征收單位、個人的房屋及其他不動產，除依法給予拆遷補償外，特別強調“征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”所有這些規定，都是《物權法》平等保護原則的具體體現。

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