《中華人民共和國物權法》在社會各界的廣泛關注下，已于2007年3月16日通過并公布，并將于2007年10月1日起施行。其制定與實施之所以受到如此廣泛的關注，除了因為物權法律制度本身就是民事法律制度的一項基本內容、因而物權法即屬民法體系中的基本法、其制定與實施使我國民事法律制度在體系上進一步完善外，更重要的是，物權法是以有形財產權法律關系為調整對象的法律，其基本內容即是有形財產權的保護問題。物權法所確立的有形財產、特別是不動產的各項制度，不僅關系到國家、集體的利益，而且直接關系到每一個個人的切身利益。本文擬就物權法的有關基本問題及其與主要的不動產即房地產相關的問題向讀者作一簡要的闡釋。

　　關于物權法的有關基本問題

　　一物權的基本內容和基本法律特征

　　物權法是以因物的歸屬和利用而產生的民事關系為調整對象的法律。所謂物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是權利人對自己的動產或者不動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利;用益物權是權利人對他人的動產或者不動產依法享有占有、使用、收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權;擔保物權是權利人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形時，依法享有的就擔保財產優先受償的權利，包括抵押權、質權、留置權。與其他民事權利相比，物權的基本法律特征體現在：

　　1、相對于人身權而言，物權是一種財產權，是財產權的一種類型。

　　2、相對于知識產權(包括專利權、商標權、著作權等)這種無形財產權而言，物權是一種有形財產權，實際就是指針對房屋、土地、車輛等不動產及動產的權利。

　　3、相對于債權作為一種請求權而言，物權是一種對財產的支配權。物權作為一種支配權，是指權利人可以根據自己的意志直接控制動產、不動產，不需要借助他人的幫助就可以行使權利;而債權作為一種請求權，則是一種需要借助于債務人的履約方能實現的權利。以房屋買賣為例，購房人在與開發商簽訂《商品房買賣合同》以后，即對開發商享有了合同債權，可以按約請求開發商交付商品房，此時其對房屋享有的權利僅是一種請求權;在實際獲得商品房并辦理了《房屋所有權證》以后，購房人對該商品房即享有了物權中的所有權，可以根據自己的意志依法直接支配該商品房，此時其對該商品房享有的權利即是一種支配權。反過來說，開發商在這一過程中，則從開始對商品房享有支配權變化為享有商品房價款的請求權。由此可見，物權作為一種支配權與債權作為一種請求權是性質完全不同的兩種權利，而商品交易過程實際上就是債權與物權、或者說請求權與支配權相互轉化的過程。

　　4、相對于債權作為一種對人權、相對權而言，物權是一種對世權、絕對權。所謂對世權是指權利人享有的權利可以對抗除權利人本人以外的任何人，任何人侵害了權利人的權利、權利人都可以要求其承擔相應的法律責任，因而，這種權利是一種絕對的權利。債權的權利對象只能是具體民事權利義務關系的對方、即債務人，因而是一種相對于具體的人的權利，即對人權、相對權。

　　二物權法的基本原則

　　1、物權法定原則《物權法》規定：“物權的種類和內容，由法律規定。”首先應該明確的是，此處的“法律”為狹義的法律，即指全國人大及其常委會制定的法律，不包括國務院行政法規、部門規章、地方性法規、地方規章、司法解釋等相對效力層次較低的法律。物權法定包括種類法定和內容法定兩個方面，種類法定是指納入物權范圍的民事權利只有所有權、用益物權、擔保物權三種，除非有新的法律規定，其他民事權利均不屬物權的范圍;內容法定是指每一種物權所包含的權能也只能由法律規定，如物權中的所有權，其內容只能是占有、使用、收益、處分四項權能。考試大論壇

　　2、公示、公信原則《物權法》規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應該依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”可見，法律對不動產物權確立了公示、公信原則。所謂“公示”，即是以一定方法向社會公開，便于他人查閱、知曉;“公信”則是指通過公示以取得社會公信力并對這種信任予以保護。《物權法》確定的不動產登記原則本質上是一種公示制度，目的在于通過專門登記機構的登記讓不動產物權得以向社會公開并取得社會公信力，從而有效地確定權利人的不動產物權并維護不動產物權轉讓中的交易安全。

　　3、平等保護原則《物權法》規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利”;還規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”這不僅從權利本身和市場地位的角度強調了對物權及其權利人的平等保護，而且是以法律形式第一次明確將私人物權擺在與國家物權、集體物權完全平等的位置。應該說，這是我國民主法律建設的巨大進步，具有劃時代的意義。

　　4、依法行使原則《物權法》規定：“物權的取得和行使，應當遵守法律、尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。”實際上，依法行使權利原則是所有民事權利行使應遵守的一項共同原則，物權雖然是一種對物的絕對權、支配權，但同樣應遵循這一原則。

　　三制定物權法的意義

　　有必要指出的是，物權法制定并公布以前，中國并非完全沒有物權法律制度，只是沒有統一、完善的物權法。物權法律制度散見于有關民事法律和行政管理、經濟法律之中，主要有《民法通則》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》等。另外，國務院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》、《物業管理條例》中也有物權法律制度的內容，但從物權法定原則出發，行政法規在沒有法律作為基礎的情況下并不能納入物權法的范疇。制定統一、完善的物權法的意義體現在：

　　1、是堅持社會主義基本經濟制度的需要根據《憲法》，我國的基本經濟制度是：堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展。《物權法》在強調對國家財產保護的同時，將集體物權、私人物權放在與國家物權平等保護的位置，并給予其平等的市場經濟主體的地位，為我國基本經濟制度的實施提供了有力的法律保障。

　　2、是規范社會主義市場經濟體制的需要實行社會主義市場經濟體制，不僅是我國《憲法》的明確規定，而且也是黨所確定的一項基本國策。而衡量一種經濟體制是否屬于真正的市場經濟體制，關鍵是看市場能否在資源配置中發揮基礎性作用，反映在法律制度上，就是要看規范市場經濟的民商法律制度是否已經建立并健全。通過制定《物權法》，可以明晰產權、確認物的歸屬，可以保障各市場主體的平等法律地位和發展權利，促進公平競爭。

　　3、是維護廣大人民群眾切身利益、鼓勵人民群眾創造財富、推動社會主義市場經濟發展的需要我國自改革開放、特別是實行社會主義市場經濟體制以來，廣大人民群眾創造并積累了越來越多的私人財富，扮演著越來越重要的市場經濟主體的角色。這種狀況迫切需要明確的法律依據予以確認和保護，以使廣大人民群眾放心，并維持、提高其不斷創造財富的積極性，以此推動社會主義市場經濟的發展。

　　4、是實施依法治國、保護人權的需要依法治國是興國強國的必選之路，而依法治國的最基本要求之一就是對基本人權的切實保護。人權的最基本內容包括了人身權和財產權，物權法強調對私人物權的平等保護，正是保護基本人權的體現。

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