第六章  市場法

第四節 建立比較基準

　　選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續的有關比較、修正和調整建立一個共同的基礎。
建立比較基準一般包括：①統一房地產范圍；②統一付款方式；③統一采用單價；④統一幣種和貨幣單位；⑤統一面積內涵；⑥統一面積單位。

　　一、統一房地產范圍
　　注意：此段為2007版教材新增加的內容，要仔細閱讀。
　　針對某些估價對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”相同的房地產的交易實例作為可比實例。這種情況在實際估價中主要有以下3類：①房地產實物范圍不同。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別。而范圍相同下的不同，是指大家都有，只是彼此之間有“好”與“壞”或者“優”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。例如前面所講的估價對象為土地，選取的是含有類似土地的房地交易實例。還有諸如估價對象是一套封陽臺的住房，選取的可比實例是未封陽臺的住房；或者相反。②含有非房地產成份。例如，估價對象是“純粹”的房地產，選取的是含有非房地產成份的類似房地產的交易實例，如附贈家具、家用電器、汽車等的房地產交易實例；或者相反。③帶有債權債務的房地產。例如，估價對象是“干凈”的房地產，選取的是帶有債權債務的類似房地產的交易實例，如設立了抵押權，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付欠繳的水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費、物業服務費用、房產稅等費稅的房地產交易實例；或者相反。
　　在上述第一類情況下，統一房地產范圍一般是統一到估價對象的房地產范圍，補充可比實例房地產缺少的范圍，扣除可比實例房地產多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加減。
　　在上述第二類情況下，統一房地產范圍一般是統一到“純粹”的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：
　　房地產價格 = 含非房地產成份的房地產價格 - 非房地產成份的價格
　　如果是估價對象含有非房地產成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產成份的房地產價值后，再加上非房地產成份的價值，就可得到估價對象的價值。
　　在上述第三類情況下，統一房地產范圍一般是統一到“干凈”的房地產范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：
　　房地產價格 = 帶債權債務的房地產價格 - 債權 + 債務
　　如果是估價對象帶有債權債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權債務的房地產價值后，再加上債權減去債務，就可得到估價對象的價值。

　　二、統一付款方式
　　房地產由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長短、付款次數、每筆付款金額在付款期限內分布等的不同，實際價格會有所不同。估價中為便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準，因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現計算。
　　【例6-1】某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%, 余款于半年后支付。假設月利率為0.5%, 請計算該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格。
　　【解】該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

　　此類題，在單項選擇題中，每年必考題目，在計算題中必用。

　　三、統一采用單價
　　在統一采用單價方面，通常為單位面積的價格。不用管，不會直接考試。

　　四、統一幣種和貨幣單位
　　在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格，應采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。

　　五、統一面積內涵
　　注意：統一面積內涵的公式要牢記，一般要出此類單項選擇題，計算題肯定也要用到。
在現實的房地產交易中，有按建筑面積計價、有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：
       
　　六、統一面積單位
　　注意：單位換算公式一定要牢記，這樣可以提高計算的效率。
　　在面積單位方面，中國內地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝), 中國中國香港和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國中國臺灣和日本、韓國一般采用坪6。各種單位間的換算關系如下：
　　1公頃 = 10 000 平方米 = 15畝
　　1畝 = 666.67 平方米
　　1平方英尺 = 0.09290304平方米
　　1坪 =3.30579 平方米
　　將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格關系如下：
　　平方米下的價格 = 公頃下的價格÷ 10 000
　　平方米下的價格 = 畝下的價格÷ 666.67
　　平方米下的價格 = 平方英尺下的價格÷ 0.09290304
　　平方米下的價格 = 坪下的價格÷ 3.30579
　　【例6-2】搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進行有關比較、修正和調整之前進行“建立比較基準”處理。
　　【解】對該兩個交易實例進行建立比較基準處理，包括統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。具體的處理方法如下：
　　(1) 統一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%, 則：

　　注意：做此類題以及以后的其他計算題，甚至考試時最好能夠畫出現金流量簡圖，這樣方便分析題意。只要能畫出金流量簡圖，可以說就完成了計算量的80%，剩下的工作簡直就是做數字游戲。

                  乙總價=15萬美元
　　(2)統一采用單價
            甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面積
　　(3)統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于7.7395元人民幣，則：
甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=60×7.7395=464.37元人民幣/平方英尺使用面積
　　(4)統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知乙交易實例房地產(或該類房地產)的建筑面積與使用面積的關系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則：
　　甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=464.37×0.75=348.28元人民幣/平方英尺建筑面積
　　(5) 統一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方英尺=0.09290304平方米，則：
　　甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=348.28/=元人民幣/0.09290304=3748.85平方米建筑面積

課后練習題

一、單項選擇題
1、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為(  )。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
2、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的(   )范圍之內。
A、0.5～2.0
B、1.5～2.0
C、0.5～1.5
D、1.0～1.5
3.某住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為(   )元。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
4、某套住宅的套內建筑面積為145 m2，套內使用面積為132 m2，應分攤的公共部分建筑面積為9 m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元／m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為(    )元／m2。
A、3000
B、3277
C、3295
D、3599
5、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6％，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為(    )元／m2。
A、2593
B、2619
C、2727
D、2862
6、已知某可比交易單價為4500元/m2，該可比交易實例與估價對象相比，缺少數字化電視、互聯網、陽臺為封閉，如果增加相應的功能或者設施，則相應增加50元/m2；該可比交易實例與估價對象相比，多設置了一個衛生間，該衛生間部分的重置價格為100元/m2，則統一房地產范圍的價格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4550
C、4650
D、4450
7、已知某可比交易單價為4500元/m2，在交易時附贈家具、家用電器及室內停車車位。其中贈家具、家用電器折合單價為70元/m2，室內停車車位折合單價為150元/m2，則統一房地產范圍的價格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4430
C、4350
D、4280
7、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設時拖欠建設工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費、物業服務費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2，則統一房地產范圍的價格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4400
C、4100
D、4250

二、多項選擇題
1、下列適合市場法估價的包括(    )。
A、普通住宅、高檔公寓、別墅；
B、寫字樓、商鋪；
C、標準廠房、房地產開發用地；
D、特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑；
E、學校、醫院、行政辦公樓、在建工程。
2、市場法的主要操作步驟包括(    )。
A、搜集交易實例；
B、選取可比實例；
C、對可比實例的成交價格進行適當的處理；
D、求取比準價格；
E、提交估價結果。
3、搜集交易實例的途徑包括(   )。
A、查閱政府有關部門的房地產交易資料；
B、向房地產經紀機構和房地產經紀人了解其促成交易的房地產成交價格資料和有關交易情況；
C、向房地產交易當事人、四鄰以及相關律師等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況；
D、同行之間相互提供；
E、查閱早期類似的估價報告。
4、搜集交易實例時應搜集的內容，一般包括(    )。
A、交易實例房地產的基本狀況；
B、交易雙方情況；
C、成交日期及成交價格；
D、付款方式；
E、交易情況。
5、可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產的要求為(    )。
A、在區位上應與估價對象處在同一供求范圍內；
B、在用途上應與估價對象的用途相同；
C、在規模上應與估價對象的規模相當；
D、在建筑結構上應與估價對象的建筑結構相同；
E、在檔次上應與估價對象的檔次相當。
6、建立比較基準一般包括(   )。
A、統一房地產范圍；
B、統一付款方式；
C、統一采用單價；
D、統一幣種和貨幣單位；
E、統一面積內涵和面積單位。
三、判斷題
1、如果在房地產市場發育不夠或者類似房地產的交易較少的地區，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產市場較活躍的地區，在某些情況下市場法也可能不適用。
2、市場法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在市場參與者群體非理性的情況下，房地產價值可能被市場高估或低估，造成房地產市場價格偏離了房地產本身的價值。
3、要價、掛牌價、報價、標價一般不能反映真實的市場價格行情，不應作為交易實例，也不能作為了解市場行情的參考。
4、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調整。

參考答案

一、單項選擇題
1、C  2、A  3、A  4、C  5、A  6、D  7、D  7、D
二、多項選擇題
1、ABC   2、ABCD  3、ABCD  4、ABCDE  5、ABCDE  6、ABCDE
三、判斷題
1、對  2、對 3、錯  4、對