第六章  市場法

第三節 選取可比實例

　　一、選取可比實例的必要性
　　雖然搜集的交易實例或者交易實例庫中存儲的交易實例可能較多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點，其中的某些交易實例可能不適用。因此，需要從中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實例稱為可比實例。

　　二、選取可比實例的要求
　　(一)、選取可比實例的數量要求
　　從理論上講，只要是對可比實例的成交價格進行了“適當”的處理，通過一個可比實例的成交價格就可以得出估價對象的價值。但在實際估價中，由于信息不完全，對可比實例成交價格的處理不可能做到完全“適當”。因此，為了減小估價的誤差，要求選取多個可比實例，并且從理論上講，選取的可比實例越多越好。但如果要求選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數量有限而難以做到，二是造成后續處理的工作量很大，所以從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個以上(含3個)、 10個以下(含10個)的可比實例即可。此句話一定要記住。
　　(二)、選取可比實例的質量要求
　　可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估結果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合以下4個要求；①可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產；②可比實例的交易類型應與估價目的吻合；③可比實例的成交日期應盡量接近估價時點；④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。

　　對這四個要求分別說明如下：
　　(1)可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產，由于類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產，所以具體要求選取的房地產符合下列6個條件：
　　　①在區位上應與估價對象處在同一供求范圍內。具體地說，可比實例與估價對象應為同一地區或同一供求范圍內的類似地區。以北京市為例，如果估價對象是坐落在王府井地區的一個商場，則選取的可比實例也最好位于王府井地區；而如果在王府井地區內可供選取的交易實例不多，則應選取像東單、西單這類鄰近地區或同等級別商業區中的交易實例。如果估價對象是坐落在北京市區某個住宅小區內的一套商品住房，則選取的可比實例也最好是同一個住宅小區內的交易實例；而如果在同一個住宅小區內沒有合適的交易實例可供選取，則應選取位于北京市區類似地區、規模、檔次的住宅小區內的交易實例。
　　　②在用途上應與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為居住、商業、辦公、旅館、工業、農業等。小類用途可參見本書第二章第三節“房地產的種類”。
　　?、墼谝幠Ｉ蠎c估價對象的規模相當。例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。 選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5-2 范圍內，即：

　　?、茉诮ㄖY構上應與估價對象的建筑結構相同。這里的建筑結構相同主要指大類建筑結構相同，如果能做到小類建筑結構也相同則更好。大類建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。

　　?、菰跈n次上應與估價對象的檔次相當。檔次是指按照一定標準分成的不同等級，例如賓館劃分的五星級、四星級、三星級，寫字樓劃分的甲級、乙級。這里的檔次相當主要指在裝飾裝修、設備(如電梯、空調、智能化)、環境等方面的齊全、優劣程度應相當。
　　?、拊跈嗬蠎c估價對象的權利性質相同。當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如，國有土地與集體土地的權利性質不同；出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同；商品住宅與經濟適用住房、房改所購住房的權利性質不同。因此，如果估價對象是出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產，則應選取出讓土地使用權或出讓土地使用權土地上的房地產的交易實例不宜選取劃撥土地使用權或劃撥土地使用權土地上的房地產的交易實例。
　　(2)可比實例的交易類型應與估價目的吻合，是因為房地產交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協議、招標、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價，則應選取買賣實例為可比實例；如果是為租賃目的估價，則應選取租賃實例為可比實例。在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補償等目的的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。但當選取土地使用權出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協議方式的出讓實例。
　　(3)可比實例的成交日期應盡量接近估價時點，這里所謂“接近”是相對而言的，如果房地產市場比較平穩，則較早之前發生的交易實例可能仍然有參考價值，也可選為可比實例；但如果房地產市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調整。有時即使勉強進行市場狀況調整，也可能會出現較大的偏差。
　　(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格，是要求可比實例的成交價格是正常價格，或者能夠修正為正常價格。此段話要記清楚，不要搞混。
　　(三)、選取可比實例應注意的其他問題
　　選取可比實例時，一般是指估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”, 其主要內容是：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解(進行價值分配), 提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實例。例如，估價對象為土地，而在同一供求范圍內沒有類似土地的單獨交易實例，但有包含與該土地同類型土地的房地交易實例且其他條件也符合采用市場法的條件時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分即為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當的修正和調整，即可以求得估價對象土地的價值。注意：分配法的含義。
　　特別需要指出的是，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能“劣勝優汰”。例如不能在區位上“舍近求遠”, 不能為了迎合委托人等的“高估”要求，而普遍選取那些成交價格明顯偏高的交易實例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求，而普遍選取那些成交價格明顯偏低的交易實例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實例要求的交易實例不選取，而將那些明顯不符合可比實例要求的交易實例作為可比實例。在現實估價中，甚至有虛構可比實例的行為。這些都是應當禁止的。此段話要正確理解。