第六章 市場(chǎng)法

第五節(jié)  交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義
　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過(guò)交易情況修正之后，就將可比實(shí)例的實(shí)際,但可能是不正常的成交價(jià)格，變成了正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素
　　要把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來(lái)主要有下列方面：
　　(1)強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易；
　　(2)利害關(guān)系人之間的交易。
　　(3)交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；
　　(4)急于出售或急于購(gòu)買的交易；
　　(5)交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易；
　　(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易；
　　(7)特殊交易方式的交易；
　　(8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；
　　(9)受迷信影響的交易。
　　1-9個(gè)原因要記住，防止考多項(xiàng)選擇題，尤其是相鄰房地產(chǎn)的合并交易情況，會(huì)計(jì)算合并前后的差價(jià)，具體見教材。

　　三、交易情況修正的方法
　　特別提示：下列公式要記住，搞清楚使用的條件、方法，還要會(huì)用，每年在單項(xiàng)選擇題中必考，而且變著花樣考，關(guān)鍵是考使用的條件、方法。
　　有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。
　　交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。
　　采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
　　可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格
　　采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
　　可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格
　　在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高、低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為+S%；低時(shí)，為-S%)(此為公式的條件),則：
 

　　這一點(diǎn)請(qǐng)大家一定要注意。
　　在交易情況修正中之所以要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)椴捎檬袌?chǎng)法估價(jià)時(shí)要求選取多個(gè)可比實(shí)例，這樣，如果以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，只會(huì)有一個(gè)比較基準(zhǔn)，而如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如，以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%,即：
　　可比實(shí)例成交價(jià)格=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格×(1+10%)
　　假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=1500元/m2,則有：
　　可比實(shí)例成交價(jià)格=1500×(1+10%)=1650(元/m2)
　　如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低10%,即：
　　可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1-10%)
　　假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格=1650元/m2，則有：
　　可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=1650×(1-10%)=1485(元/m2)
　　可見：1485元/m2不等于1500元/m2。因此，說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%”與說(shuō)“可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。

　　對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣),買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。修正公式如下：
　　正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格 
　　正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格
　　買方實(shí)際付出的價(jià)格-賣方實(shí)際得到的價(jià)格=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)
　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即：
　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率
　　則：

　　特別提示：上述公式必須牢記，且會(huì)正確運(yùn)用，每年都是必考內(nèi)容，關(guān)鍵是搞清楚誰(shuí)繳納稅費(fèi)，考試式會(huì)給出兩個(gè)稅率，要會(huì)作出選擇，不然肯定錯(cuò)，選擇的關(guān)鍵是看誰(shuí)繳納稅，要用納稅一方相應(yīng)的公式。
　　【例6-3】某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。
　　【解】賣方實(shí)際得到的價(jià)格計(jì)算如下：
　　賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)
　　=2500-2500×7%
　　=2325(元/m2)
　　買方實(shí)際付出的價(jià)格計(jì)算如下：
　　買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)
　　=2500+2500×5%
　　=2625(元/m2)
　　【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格計(jì)算如下：

　　【例6-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：