房地產估價案例與分析--答疑精選(2)
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1、edu24ol10133：
問題：你好史老師：房地產估價結果報告中的估價對象描述 4．估價對象概要說明估價對象的狀況，包括區位狀況、實物狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，四至，面積，形狀，周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。與技術報告中的實物狀況（或個別因素）分析和區位狀況分析 1．實物狀況（或個別因素）分析 實物狀況（或個別因素）分析就是要詳細分析、說明估價對象的實物狀況。 主要包括估價對象具體位置、估價范圍、權屬狀況、用途、面積、建筑結構及建成年代、裝修狀況等。 2．區位狀況分析 區位狀況分析就是要詳細說明、分析估價對象的區位狀況。主要分析估價對象的區域特征、道路通達狀況、對外交通狀況、基礎設施條件、商服配套設施等我覺得有的互相包含，是不是技術報告中的實物狀況（或個別因素）分析和區位狀況分析比房地產估價結果報告中的估價對象描述更全面具體，如果結果報告中的估價對象描述過于簡單，而在技術報告中又比較具體，能否認為結果報告中的估價對象（描述不全面）算一處錯誤。這兩者的內涵如何區別？
老師：您好！
1、技術報告中的實物狀況（或個別因素）分析和區位狀況分析一般應比房地產估價結果報告中的估價對象描述更全面具體。
2、如果結果報告中的估價對象描述有缺項，不論在技術報告中如何具體，均可認為結果報告中的估價對象有缺項錯誤。
2、HQ3edu00058：
問題：史老師，您好！
1、在收益法講座中，《理論教材》第238頁 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？
我理解此后5年的中最后一年應為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應為6，而不是5，不知是否正確？
您能否予以講解？
2、在《估價規范》第11頁 5.2.9.中，每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%，請舉例說明。
3、收益法課程中，運營費用的計算中，維修費的計算基數以什么為標準？
保險費的計算基數一般為建筑物的現值，若為新建房，保險費的計算基數是否就是建筑物的重置價值？
4、《理論》教材第223頁，成本法內容中：“新開發區某宗土地實際測算時通常分為以下３個步驟進行”。請您講一下這三個步驟并舉例說明。
5、在《案例與分析》教材第59頁，案例2-1中，住宅樓預售市場價格估價技術報告中，是因為是期房，才沒有“最高最佳使用分析”這一項，這樣理解對嗎？
謝謝！
老師：您好！
1、在收益法講座中，《理論教材》第283頁 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？我理解此后5年的中最后一年應為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應為6，而不是5，不知是否正確？ 您能否予以講解？
第二年收入為25000元，……第五年收入為28000元。
2、在《估價規范》第11頁 5.2.9.中，每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%，請舉例說明。
121/100（單項調整），69/100（綜合調整）。
3、收益法課程中，運營費用的計算中，維修費的計算基數以什么為標準？
保險費的計算基數一般為建筑物的現值，若為新建房，保險費的計算基數是否就是建筑物的重置價值？
維修費計算基數沒有一定之規，保險費計算基數可為建筑物現值，也可為建筑物重置價格。
4、《理論》教材第223頁，成本法內容中：“新開發區某宗土地實際測算時通常分為以下３個步驟進行”。請您講一下這三個步驟并舉例說明。
類似于基準地價修正法中的宗地價格計算，在基準地價基礎上進行修正調整后得出某宗土地價格。
5、在《案例與分析》教材第59頁，案例2-1中，住宅樓預售市場價格估價技術報告中，是因為是期房，才沒有“最高最佳使用分析”這一項，這樣理解對嗎？
這是新教材疏漏之處，應有此項內容。
3、HQ07mf417586：
問題：老師您好，百忙之中煩請您閱以下疑問，謝謝。長話短說，我的問題是案例第三十六講中例2-4報告以下部分是否算錯：
1.估價結果少單價
2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個月攤銷？
3.投資復合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤
4.P108租期后各年凈收益折現過程中報酬率來源不清，我認為不應該直接引用租期內報酬率
請老師幫理解疑問，謝謝！
老師：您好！
1.估價結果少單價。
你的理解正確。
2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個月攤銷？
不應。
3.投資復合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤 。
本例題在計算投資復合收益率法時計算過程有問題。
4.P108租期后各年凈收益折現過程中報酬率來源不清，我認為不應該直接引用租期內報酬率。
可以這樣用。
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