房地產估價案例與分析--答疑精選(1)
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1、chengshuping：
問題：史老師您好，幫我解答一下好嗎？
1、例2-3中，估價對象為“在建工程”，為什么沒有將“假設開發法”做為其中一種估價方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒有列出市場法的定義算錯誤嗎？
2、教材例2-4中第109頁，在計算m值時，我認為m值應該是從2004年8月17日到2013年10月20日，在本題中的房屋招租時間是否應該看作是個別情況，而不應看做是客觀情況。
3、例2-4中第107頁，租賃期內凈收益的折現中的第一項25*82%―0.3918，是否應該改為（150*82%―0.3918）*2/12呢？
老師：您好！
1、例2-3中，估價對象為“在建工程”，為什么沒有將“假設開發法”做為其中一種估價方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒有列出市場法的定義算錯誤嗎？
從應試角度嚴格要求，本案例應用假設開發法估價；在估價技術報告中沒有強制要求寫出估價方法定義。
2、教材例2-4中第109頁，在計算m值時，我認為m值應該是從2004年8月17日到2013年10月20日，在本題中的房屋招租時間是否應該看作是個別情況，而不應看做是客觀情況。
有招租時間應是一種客觀現象，不必細摳，在考試中不會出現這種情況。
3、例2-4中第107頁，租賃期內凈收益的折現中的第一項25*82%―0.3918，是否應該改為（150*82%―0.3918）*2/12呢？
你的理解正確。
2、puxijin123：
問題：老師你好，關于凈收益問題
有效毛收入應該是潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，但是2005年的改錯題把物業管理費收入列進了有效毛收入，當然是叫人指出錯誤。出題的意思是這個不算有效毛收入。（這個問題在教材中從來沒有講過，突然出題，似乎是為了故意叫人不知道怎樣回答，減少得分，這其實很沒有意思）
但是物業管理費收取，不應該計算為有效毛收入嗎？它可確實是“有效毛收入”。假如不計算，那么我們把它放在哪一項？考試題也沒有一個明確說法？
如何處理呢？遇到這樣的考試題目怎樣辦？
老師：您好！
有效毛收入＝潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，其中的其他收入指押金或租賃保證金的利息收入，物業管理費不是有效毛收入，若由出租方負擔，算運營費用。
3、zr1029：
問題：老師好，我還是前面問您問題的zr1029，又看了一下相關內容及例題，感覺上面那個問題您可以不必回答了。
我現在想問的是這個問題：通過聽您的課件，我大約形成了這樣的概念----開發完成后的房地產價值，一般是在其開發完成之時的房地產市場狀況（即未來時點未來市場狀況）下的價值。以及相應的扣除項目也是預測的未來發生時的值，同樣也不是估價時點的值。如果我的以上認識正確的話，可通過看課后例題，發現所求的開發完成后的房地產價值，其實還是估價時點市場狀況下的價值。因為例題1套用的就是估價時點類似房地產的價值，例題2則是把未來市場狀況下的值折現了。課后例題讓我的相關認識清晰了，可教材中的相關內容倒反而容易把人搞糊涂啊。也就是說我到現在還是沒搞清，求開發完成后的房地產價值，求的究竟是開發完成后的房地產在未來時點的價值呢還是估價時點的價值呢。以我的認識覺得求的應該仍是估價時點的價值。
老師：您好！
開發完成后的房地產價值，是開發完成后的房地產在未來時點的價值。例2說的就是未來房地產狀況下價值，至于折現，那是現金流量法計算的要求，并不是意味開發完成后的房地產價值是估價時點的價值。
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