2025年房地產估價師考試時間定于11月8日至9日，現為大家整理了一些考試高頻知識點，今天的知識點是房地產估價原則，供大家復習檢測。

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知識點總結——房地產估價原則

1.獨立客觀公正原則

為了保證估價機構和估價師獨立、客觀、公正估價，一是要求估價機構是依法設立的不依附于他人、不受他人束縛的獨立法人或非法人組織。估價機構的獨立性是其客觀、公正估價的前提。二是要求估價機構和估價師與委托人、估價利害關系人及估價對象沒有利害關系。

2.合法原則

遵循合法原則在估價對象權益狀況方面應做到下列幾點：

(1)依法判定的權利類型及歸屬，是指所有權、建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書以及有關合同等為依據。

(2)依法判定的使用權利，應以土地用途管制、規劃要求等使用管制為依據。

(3)依法判定的處分權利，應以法律法規和政策或合同等允許的處分方式為依據。

(4)法判定的其他權益，包括評估出的價值價格應符合國家的價格政策。

3.價值時點原則

價值時點原則要求評估價值是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值價格。該原則以變化原理為理論依據，也是該原理的具體應用。所有的房地產估價活動都應遵循價值時點原則。

4.替代原則

替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值價格偏差在合理范圍內。該原則以替代原理為理論依據，也是該原理的具體應用。所有的房地產估價活動都應遵循替代原則。

5.最高最佳利用原則

最高最佳利用應同時滿足以下 4 個條件：①法律上允許;②技術上可能;③財務上可行;④價值最大化。

6.謹慎原則

房地產抵押估價應遵循謹慎原則。

7.一致性原則

一致性原則是指為了同一估價目的對同一或相關估價項目所涉及的各宗同類房地產進行估價時，應采用相同的估價方法或對待方式。

8.一貫性原則

一貫性原則是指在不同時間為了同一估價目的對同一或同類房地產再次或多次進行估價時，應采用相同的估價方法或對待方式。

針對性練習

1、【例題·單選】房地產估價中，獨立客觀公正原則要求站在( )的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值價格。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

【解析】獨立客觀公正原則要求站在中立的立場，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值價格，即要求評估價值對各方估價利害關系人都是公平合理的。

2、【例題·單選】( )要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

A.合理原則

B.有效原則

C.合法原則

D.公正原則

【答案】 C

【解析】合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

3、【例題·單選】某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現被某法院整體拍賣。為此，采用假設開發法估價評估其拍賣保留價時，關于價值時點和估價對象狀況的說法，正確的是( )。

A.價值時點為抵押貸款日，估價對象狀況為抵押時的狀況

B.價值時點為現在，估價對象狀況為抵押時的狀況

C.價值時點為現在，估價對象狀況為完工時的狀況

D.價值時點為現在，估價對象狀況為現在的狀況

【答案】 D

【解析】由于現在被法院整體拍賣，故價值時點應為現在，采用假設開發法估價，需要確定估價對象的狀況為現狀(起點狀況)以及其未來完工時的價值，根據未來完工時的價值以及后續開發的必要支出及應得利潤計算估價對象現狀價值，因此評估其拍賣保留價時，價值時點為現在，估價對象狀況為現在的狀況。

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