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重點知識強記憶

運用假設開發法估價應考慮資金的時間價值，考慮的方式主要有兩種：一是折現，二是計算投資利息。把折現方式下的假設開發法稱為動態分析法，把計息方式下的假設開發法稱為靜態分析法。

1.動態分析法與靜態分析法的區別

(1)對后續開發的必要支出和開發完成的價值測算，靜態分析法中主要是根據價值時點(通常為現在)的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額;

在動態分析法中是模擬房地產開發經營過程，預測它們未來發生的時間及在該時間的金額，即要進行現金流量預測。

(2)靜態分析法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不需將它們折現到同一時間，而是直接相加減，但要計算各項支出的投資利息;

動態分析法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即要先把它們折現到同一時間(價值時點)，然后再相加減。

(3)在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

動態分析法要求折現率既包含安全收益部分(即通常的利率)，又包含風險收益部分(即利潤率)。

2.動態分析法和靜態分析法的優缺點

從理論上講，動態分析法的測算結果較精確，測算過程相對復雜;靜態分析法的測算過程相對簡單，測算結果較粗略。

在實際估價中，動態分析法測算結果的精確程度，取決于現金流預測的精確程度。

使動態分析法的測算結果較精確，還需以下方面較為準確：①后續開發經營期究竟多長;②各項后續開發的必要支出和開發完成的價值在未來何時發生;③各項后續開發的必要支出和開發完成的價值在其發生時的金額。

經典例題

1、【例題·單選】下列有關動態分析法和靜態分析法，描述錯誤的是( )。

A.動態分析法測算結果精確

B.靜態分析法測算過程相對復雜

C.動態分析法測算需要精確預測開發經營期的時間

D.靜態分析法測算結果比較粗略

【答案】B

【解析】靜態分析法測算過程相對簡單。

2、【例題·單選】關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是( )。

A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本

B.動態分析法中要進行現金流量預測

C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中

D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點

【答案】C

【解析】在靜態分析方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

3、【例題·多選】動態分析法具體需要做到下列( )，才能保證估價結果的準確性。

A.后續開發經營期究竟多長要預測準確

B.各項支出、收入在何時發生要預測準確

C.各項支出、收入發生的金額要預測準確

D.銷售期多長要預測準確

E.運營期多長要預測準確

【答案】ABC

【解析】要使動態分析法的測算結果較精確，還需以下 3 個方面的預測較準確：(1)后續開發經營期究竟多長;(2)各項后續開發的必要支出和開發完成的價值在未來何時發生;(3)各項后續開發的必要支出和開發完成的價值在其發生時的金額。

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