2025年房地產估價師考試時間定于11月8日至9日，現為大家整理了一些考試高頻知識點，今天的知識點是成本法估價的操作步驟，供大家復習檢測。

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知識要點記一記：成本法估價的操作步驟

房地產價格=土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

1.選擇具體估價路徑

2.測算重新購建成本(重置成本或重建成本)

建筑物重新購建成本=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

3.測算折舊額或成新率

(1)年限法

折舊額=(建筑物重新購建成本-凈殘值)/建筑物經濟壽命=重新購建成本×(1-殘值率)/建筑物經濟壽命

成新率=[1-(1-R)t/N]×100%=[1-(1-R)(N-n)/N]×100%

(2)分解法

功能落后

①可修復

建筑物重建成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+單獨增加先進功能費用-隨同增加先進功能費用

建筑物重置成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+單獨增加先進功能費用

②不可修復

建筑物重建成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+未來每年損失的凈收益現值之和-隨同增加先進功能費用

建筑物重置成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+未來每年損失的凈收益現值之和

4.計算成本價值

房地產成本價值=重新購建成本-折舊

經典例題刷一刷

1、【例題·單選】新建房地產的土地取得成本為 600 萬元，建設成本為 500 萬元，管理費用為40 萬元，銷售費用為 20 萬元，投資利息為 30 萬元，銷售稅費為售價的 6.5%，直接成本利潤率為 20%，該房地產的價值為( )萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】A

【解析】土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤=房地產價格;V=600+500+40+20+30+(600+500)×20%+6.5%V，V=1508.02(萬元)。

2、【例題·單選】某住宅建筑面積為 160m2，土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為 5000 元/m2和 3500 元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為 5 萬元，戶型設計落后引起的折舊為 8 萬元，位于城市衰落地區引起的折舊為 6 萬元，若土地報酬率為 6%，則該住宅的成本價格為( )萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】房地產價值=土地重新購建成本+建筑物重新購建成本-折舊=5000×160+3500×160-50000-80000-60000=1170000(元)。

3、【例題·單選】某建筑物的建筑面積為 500m2，重置價格為 3600 元/m2，經濟壽命為 50 年，有效年齡為 10 年。其中，門窗等損壞的修復費用為 2 萬元;裝飾裝修的重置價格為 600 元/m2，平均壽命為 5 年，年齡為 3 年;設備的重置價格為 60 萬元，平均壽命為 15 年，年齡為 10 年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質折舊額為( )萬元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

【答案】B

【解析】門窗等損壞的修復費用=2(萬元);裝飾裝修的折舊額=600×500×3/5=18(萬元);設備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元);長壽命項目的折舊額=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元);該建筑物的物質折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。

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