2025年房地產估價師考試時間定于11月8日至9日，現為大家整理了一些考試高頻知識點，今天的知識點是國有土地上房屋征收評估，供大家復習檢測。

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知識點詳解

1.房屋征收中的評估工作

房屋征收中應由房地產估價機構評估、測算的內容主要有：(1)被征收房屋的價值;(2)用于產權調換房屋的價值;(3)被征收房屋類似房地產的市場價格。

除上述評估內容外，房屋征收中，可以由房地產評估機構評估、測算的內容主要有：房屋征收當事人對房屋室內裝飾裝修、機器設備、物資搬遷費用以及停產停業損失等補償協商不成時，可以通過委托評估機構評估確定。房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構對征收范圍內的房屋價值進行預評估。

2.房屋征收評估機構選定及委托

根據《房地產估價機構管理辦法》，除三級暫定資質外，其他資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。

【補充】一級房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。二級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。三級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。暫定期內的三級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業務。房屋征收評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。

3.房屋征收評估基本事項

(1)評估目的

被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

產權調換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。

(2)評估時點確定

被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

(3)評估對象界定

一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以不動產(房屋)權屬證書和不動產(房屋)登記簿的記載為準;不動產(房屋)權屬證書與不動產不動產(房屋)登記簿的記載不一致的，除有證據證明不動產(房屋)登記簿確有錯誤外，以不動產(房屋)登記簿為準;對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

(4)評估價值內涵

被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內土地使用權的價值。其價值內涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

4.房屋征收評估異議處理和爭議調處

(1)異議處理

房屋征收當事人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起 10 日內，向原房地產估價機構書面申請復核評估。該估價機構應當自收到書面復核申請之日起 10 日內進行復核。

復核后，改變原估價結果的，重新出具評估報告;復核后，評估結果沒有改變的，書面告知復核評估申請人。

(2)爭議調處

被征收人或者房屋征收部門對估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起 10 日內進行審核，出具書面鑒定意見。

經鑒定，原評估報告不存在技術問題的，維持原告;經鑒定，存在問題，由原估價機構更正，重新出具報告。

被征收人對鑒定意見不服的，可以申請行政復議或行政訴訟。

評估專家委員會對復核結果進行鑒定，選派成員組成專家組時，專家組成員應為 3 人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

5.房屋征收評估收費

房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產估價機構承擔。房地產估價機構受托進行復核評估的，不再收取評估費用。

例題精練

1、【例題•單選】被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起( )日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

A.5

B.10

C.15

D.30

【答案】B

【解析】被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起 10 日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

2、【例題•單選】國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點是( )之日。

A.房屋征收決定作出

B.房屋征收決定公告

C.房屋征收補償協議簽訂

D.房屋征收實施

【答案】B

【解析】評估時點確定：被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

3、【例題•多選】關于國有土地房屋征收評估、鑒定費用的說法，錯誤的有( )。

A.房屋征收評估費用由房屋征收部門承擔

B.房屋征收評估鑒定費用均由被征收人承擔

C.房地產估價機構復核評估不再收取評估費用

D.房屋征收評估費用由被征收人和政府共同承擔

E.鑒定改變原評估結果的鑒定費由原房地產估價機構承擔

【答案】BD

【解析】房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產估價機構承擔。房地產估價機構受托進行復核評估的，不再收取評估費用。

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