考點：房地產市場的特性與功能

一、房地產市場的六個特性

房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。由于房地產商品本身具有區別于其他商品的獨特屬性，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，導致房地產市場具有一系列區別于一般商品市場的特性，包括：壟斷性、外部性和信息不對稱性等方面。

1.市場供給的壟斷性。市場供給在短期內缺乏彈性;市場供給具有異質性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，難以形成統一的競爭性市場，房地產市場容易存在部分或地域性的壟斷。如定價采取價格領袖制→合謀、壟斷

2.市場需求的廣泛性和多樣性。房地產是人類生存、享受、發展的基本物質條件，是一種基本需求，市場需求具有廣泛性;需求者購置房地產時有不同目的和設想，需求具有多樣性。

3.市場交易的復雜性。交易是產權的流轉及其再界定;交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間長，交易費用多;信息缺乏，交易通常需要房地產中介人員提供服務。

4.市場價格與位置密切相關。物業價格與其所處的地理位置關系極大;價格總體呈向上波動的趨勢;現實價格是長期考慮下個別形成，不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

5.存在廣泛的經濟外部性。房地產市場的外部性問題非常突出。如房地產市場的發展→財政收入增加→城市基礎設施建設和環境改善→正外部性;房地產價格上升→支付能力下降→住房問題→金融風險、金融危機→影響整體經濟的持續穩定發展→負外部性

6.市場信息的不對稱性。房地產具有的位置固定性、異質性、弱流動性和價值量大等特性，導致質量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，從而存在更嚴重的信息不對稱問題。解決途徑是發展房地產估價等專業服務業，政府加強市場信息發布工作，提高房地產市場透明度。

以上六個方面是房地產市場的主要特征，但對某一國家或地區的房地產市場，還要受其社會經濟環境的影響，尤其是受到社會體制的規定。

二、房地產市場的功能

在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可通過價格信號來指導買賣雙方的行為。即價格機制是通過市場發揮作用的。

房地產市場的五個功能：

1.配置存量房地產資源和利益。土地資源的有限性，開發建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業的人和機構之間進行分配通過市場機制的調節作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

2.顯示房地產市場需求變化。引起需求增減的原因：①未來預期收益變化;②政府稅收政策的影響;③收入水平變化或消費品味變化;④原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

3.指導供給以適應需求的變化。供給的變化可能會由于下述原因引起：①建設新的房地產項目或改變原來物業的使用方式。②某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。根據當地各類房地產收益率水平，同類型的物業都存在一個適當的租金售價比例，若售價太高，出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化。

4.指導政府制訂科學的土地供給計劃。制定土地供給計劃首先要了解房地產市場，通過對市場提供的存量、增量、交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

5.引導需求適應供給條件的變化。市場可引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

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